裁判规则速览：判断当事人之间订立的合同系本约还是预约，根本标准是当事人的意思表示——是否有意在将来订立一个新合同以最终明确法律关系的具体内容。但不能仅孤立地依据协议文本，还应综合审查协议内容及当事人嗣后的磋商和履行行为。若协议虽名为预约，但一方已交付房屋、另一方已支付定金并接受交付，且不存在其他有偿使用关系的，可认定当事人之间已成立事实上的房屋买卖法律关系。
案号：（2013）民提字第90号
来源：《最高人民法院公报》刊载案例
审理法院：最高人民法院
裁判日期：2013年
本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注房屋买卖合同纠纷、建设工程纠纷、合同审查与企业法律顾问业务。
一、典型案情
2006年9月20日，四川蜀都实业有限责任公司（以下简称蜀都实业公司）与成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）签订《购房协议书》，约定：
- 讯捷公司购买蜀都实业公司所有的蜀都大厦北一楼及中庭，建筑面积约2100平方米，总价格6750万元（最后按产权证面积结算）；
- 协议签订之日起，讯捷公司支付预计购房定金1000万元，待购房合同签订时自动转为购房款；
- 双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商；
- 违约方支付违约金1000万元；
- 双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。
协议签订前，讯捷公司已于2006年9月14日至20日分五笔向蜀都实业公司的关联方支付了1000万元，对方开具了定金收据。2007年1月4日，蜀都实业公司将案涉房屋交付给讯捷公司使用，讯捷公司自此占有使用该房屋。
但在此后三年多时间里，双方一直未能签订正式的《房屋买卖合同》。2009年，双方就付款方式、税费负担、场地使用费、抵押解除等问题多次协商，分歧严重。蜀都实业公司要求讯捷公司支付三年场地使用费并承担全部交易税费；讯捷公司则认为房屋已基于买卖关系交付，不应支付使用费，税费应依法各自承担。
2010年3月3日，蜀都实业公司通过公证向讯捷公司发出《解除函》，以双方长期磋商未能签订正式合同为由，通知解除《购房协议书》，要求讯捷公司30日内腾退房屋并支付场地使用费。
讯捷公司不服，向法院起诉，请求：确认《购房协议书》有效、解除函无效；判令蜀都实业公司办理房屋产权过户登记，讯捷公司支付剩余购房款5750万元；税费依法各自承担。
| 审级 | 法院 | 协议性质认定 | 裁判结果 |
|---|---|---|---|
| 一审 | 成都中院 | 构成本约（房屋买卖合同） | 蜀都实业公司办理过户，讯捷公司支付尾款 |
| 二审 | 四川高院 | 事实认定错误，发回重审 | — |
| 重审一审 | 成都中院 | 成立房屋买卖关系 | 蜀都实业公司办理过户 |
| 重审二审 | 四川高院 | 蜀都实业公司有权解除 | 撤销一审，驳回讯捷公司诉请 |
| 再审 | 最高人民法院 | 协议为预约，但履行行为已成立买卖关系 | 撤销二审判决，维持过户判决 |
二、争议焦点
- 《购房协议书》的性质是预约合同还是本约（房屋买卖合同）？
- 协议签订后蜀都实业公司交付房屋、讯捷公司支付定金的行为，能否认定双方之间已成立房屋买卖法律关系？
- 蜀都实业公司发出的《解除函》是否产生合同解除的效力？
- 蜀都实业公司能否以”房屋所有权人有权处分财产”为由解除合同、收回房屋？
三、法院裁判要点
（一）《购房协议书》本身是预约合同
最高法首先从文本意思表示出发，认定《购房协议书》的性质为预约合同。理由是：
协议第3条明确约定”甲乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”，第5条进一步约定”甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效”。这表明双方当事人明确意识到：本协议并非最终的房屋买卖合同，双方有意在将来订立一个新的合同，以最终明确房屋买卖法律关系的具体内容。
虽然协议已经约定了房屋位置、面积和总价款，内容上已接近正式买卖合同，但最高法强调：判断预约与本约的根本标准是当事人是否有将来订立新合同的意思。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，即使预约内容与本约十分接近，甚至通过合同解释可以推导出本约全部内容，也应尊重当事人的意思表示，不能仅凭内容完备就认定为本约。
（二）嗣后履行行为已成立事实上的房屋买卖关系
认定协议是预约，并不等于双方之间不存在房屋买卖关系。最高法指出，判断预约还是本约不能仅凭一份孤立的协议，而应综合审查协议内容以及当事人嗣后的磋商和履行行为，从中探寻真实意思。
本案关键事实：
- 讯捷公司已实际交付1000万元定金，蜀都实业公司接受，且约定定金在购房合同签订时自动转为购房款；
- 协议签订仅三个多月后，蜀都实业公司就将房屋实际交付给讯捷公司；
- 讯捷公司接受交付并一直占有使用至今；
- 双方之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系。
最高法认为，根据预约合同的性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对预约合同本身的履行——预约合同的义务是磋商订约，而非交付房屋。在不存在租赁等其他法律关系的情况下，交付房屋只能解释为基于房屋买卖关系而为的交付。
据此，根据《合同法》第三十六条、第三十七条（法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务、对方接受的，合同成立），可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
（三）蜀都实业公司无权单方解除
最高法从两个层面否定了解除函的效力：
第一，蜀都实业公司不享有约定解除权。双方在《购房协议书》及其他书面文件中均未约定单方解除合同的条件。
第二，本案不具备法定解除情形。《合同法》第九十四条规定的法定解除事由包括不可抗力、预期违约、迟延履行经催告仍不履行等。本案中，双方已成立房屋买卖法律关系，蜀都实业公司的主要义务是交付房屋（已履行）和办理过户，讯捷公司的主要义务是支付房款（已付1000万元定金，余款表示在过户后支付）。双方虽就付款方式、税费负担等存在分歧，但这些属于合同条款的补充和完善问题，不构成根本违约，不能产生法定解除权。
此外，讯捷公司在收到解除函后三个月内提起诉讼提出异议，根据《合同法司法解释（二）》第二十四条，解除函也不产生解除效力。
（四）解除合同不是行使处分权的方式
蜀都实业公司抗辩称其作为房屋所有权人，有权选择以解除合同的方式处分自己的财产。最高法明确否定了这一主张，指出：
根据《物权法》第十五条的精神，处分行为有别于负担行为。解除合同是对合同（债权债务关系）的处理，涉及的是当事人是否继续承担合同约定义务的问题；而物权变动是处分行为的结果。合同解除与否不涉及物之所有权的变动。蜀都实业公司不能以自己仍是房屋所有权人为由，单方面决定解除已成立的房屋买卖关系。
四、刘正刚律师实务提示
（一）预约和本约的区分不能只看合同名称
在商业实践中，大量交易使用”意向书””认购书””订购协议””框架协议””备忘录”等名称。这些文件是预约还是本约，直接决定了当事人的权利义务和违约救济范围。
最高法在本案中确立了两层判断方法：
- 意思表示优先：看当事人是否明确约定将来另行签订正式合同。如果有此明确意思，即使协议内容非常详尽，也是预约。
- 履行行为补正：即使协议被认定为预约，但如果双方已通过实际履行行为（如交付标的物、支付价款）表明受买卖关系约束，仍可认定事实上的本约关系已成立。
这一裁判思路对房产交易、股权交易、资产转让等领域具有普遍指导意义。当事人在签署意向书后如果已经实际履行主要义务，就不能简单地以”只是意向、没有正式合同”为由否认交易关系的存在。
（二）预约合同的违约救济
如果协议被认定为预约合同，违约方的责任主要是缔约过失责任或预约违约责任，救济范围通常包括：
- 赔偿守约方为签订本约支出的直接费用（差旅费、尽职调查费、评估费等）；
- 赔偿信赖利益损失；
- 在特定情况下参照本约可得利益酌情赔偿交易机会损失（参见前述鞍山财政局案）；
- 但通常不能强制要求违约方必须签订本约（因为合同自由原则）。
如果协议被认定为本约或事实本约，则守约方可以要求继续履行（如强制过户）、支付违约金、赔偿全部可得利益损失。两者差别巨大，因此签约时应准确评估协议性质。
（三）房屋买卖中的风险防范
对买方：
1. 签约时尽可能使用规范的房屋买卖合同文本，明确房屋基本信息、价款、付款方式、过户时间、税费负担、违约责任等核心条款；
2. 如果签订的是认购书或意向书，应明确约定签订正式合同的期限，以及卖方不配合签约或一房二卖的违约责任；
3. 支付定金应要求出具正式收据，注明款项用途；
4. 房屋交付时签署书面交接确认书，注明交付基于买卖关系；
5. 发现对方拖延签约或过户的，及时书面催告并保留证据。
对卖方：
1. 如果确实只想先签预约（如房屋抵押尚未解除、产权尚未过户到自己名下），应在协议中明确将来签约条件，并约定条件不成就时的处理方式；
2. 不要在正式合同签订前轻易交付房屋，否则可能被认定为事实本约；
3. 解除合同必须有法定或约定依据，不能仅凭”我是所有权人”就单方收回房屋；
4. 对付款方式、税费等有特殊要求的，应在签约时谈妥并写入协议。
（四）贵阳本地房产交易实践
贵阳地区二手房交易、商业地产转让中，买卖双方常常先签”购房意向书”或”定金协议”，再签正式的《房屋买卖合同》。建议交易双方在签订意向阶段就尽可能明确主要交易条件，避免在付款方式、税费承担、过户时间等问题上留下模糊空间，导致后续纠纷。对于商业用房、写字楼等大额交易，建议由律师参与起草或审查交易文件，必要时可办理合同公证或资金监管。
五、FAQ
Q1：意向书、认购书算正式合同吗？
不一定。关键看当事人的意思表示：如果明确约定将来另签正式合同，则是预约；如果虽然名为意向书但已具备合同主要条款且双方已实际履行，可能被认定为本约。
Q2：预约合同有法律效力吗？
有。预约合同对双方有法律约束力，当事人应按约定诚信磋商订立本约。一方无正当理由拒绝磋商或签约的，应承担违约或缔约过失责任。
Q3：签了预约后对方反悔不卖了，能强制过户吗？
如果仅是预约、尚未成立本约，一般不能强制要求对方签订本约并过户。但如果双方已通过交付房屋、支付房款等履行行为成立事实买卖关系，则可以起诉要求继续履行、强制过户。
Q4：预约合同的违约金能得到支持吗？
如果预约中明确约定了违约金条款，且违约方无正当理由不履行磋商或订约义务，法院通常会支持违约金。但如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院调整。
Q5：买房交了定金但没签正式合同，定金能退吗？
要看原因。如果因不可归责于双方的事由导致未能签订正式合同，定金应退还；如果买方无故不签，卖方可没收定金；如果卖方违约不卖，应双倍返还定金。
Q6：卖方在签意向书后把房子交给买方使用，后来又想解除合同，可以吗？
如果不存在租赁等其他关系，交房行为可能被认定为基于买卖关系的履行，从而成立事实买卖关系。卖方不能仅以未签正式合同为由要求解除和腾房。
Q7：房屋所有权人不能自由处分自己的房子吗？
所有权人当然享有处分权，但如果已与他人成立合法有效的买卖关系，就必须受合同约束。解除合同不等于行使物权处分权，不能以所有权为由单方撕毁合同。
Q8：合同解除后房子归谁？
合同解除涉及的是债权债务关系是否继续的问题，不直接导致物权变动。如果合同被合法解除，房屋仍登记在卖方名下的，卖方恢复完整所有权；如果买方已占有房屋，应返还，但有权要求退还已付房款并索赔损失。
Q9：对解除函有异议怎么办？
应在收到解除函后约定的异议期内（未约定的为三个月）向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求确认解除无效。超过异议期未起诉的，解除函可能发生解除效力。
Q10：《民法典》对预约合同有什么新规定？
《民法典》第四百九十五条首次以立法形式明确了预约合同制度：”当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”本案确立的裁判规则在民法典时代继续适用。
© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292