导读
铺面租赁到期后，”二房东”以租赁合同”无效”为由，主张次承租人按原合同租金标准继续支付一年多的”逾期腾房占用费”，这样的诉请能被支持吗？本文取材于本所刘正刚律师2024年代理的一起真实仲裁案（贵阳仲裁委员会筑仲决字〔2024〕1413号），最终申请人于开庭后主动撤回仲裁申请，仲裁庭裁定仲裁费用由申请人承担，杨女士一分钱占用费未付。这背后的攻防逻辑，值得所有铺面租户和小微商户借鉴。
一、案情概要：二房东回过头来索要”占用费”
杨女士2020年前后在贵阳经济技术开发区黄河路环岛”转盘商城”承租了一间18.8平方米的铺面从事经营。出租方并非商城产权人，而是”转盘商城”的整体承包方——某置业公司（俗称”二房东”）。二房东又是从真正的产权人贵合公司处租得整栋商城2000余平方米铺面后分割转租。
2021年10月31日，杨女士与二房东签订的铺面租赁合同期满。彼时二房东明知该片区即将整治改造、无法继续续租，仍向包括杨女士在内的63户次承租人发出通知，要求提前预交2022年10月31日至2023年10月31日的房租，并承诺”续签下一年合同没有任何问题”，还以”不提前交下年租金上涨5%”相威胁。杨女士信以为真，在预交定金后备货、招工、装修，投入不菲。
不久，商城整改启动，杨女士等次承租人陆续腾退。孰料，二房东转头以租赁合同”无效”为由，向贵阳仲裁委员会申请仲裁，请求参照原合同租金标准，判令杨女士支付2022年5月1日至2023年5月4日期间共计一年零四天的”逾期腾房占用费”以及律师费等。
杨女士随即委托本所刘正刚律师作为其仲裁代理人应诉。
二、仲裁应对：四把”手术刀”切碎对方请求权基础
代理律师并未在案件金额上与对方纠缠，而是从请求权基础出发，逐层拆解申请人主张：
第一，租赁合同并非无效，二房东援引的司法解释根本不适用。 申请人援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条主张按合同租金支付占用费。但该条的适用前提是”房屋租赁合同无效”，而本案租赁合同仅仅是到期终止，不存在任何违法而导致无效的情形。以合同无效为前提的请求权基础从起点即不能成立。
第二，二房东在主张期间已既无所有权、也无租赁权，无权主张占用费。 案涉铺面产权人是贵合公司。经查明，二房东与贵合公司之间的租赁期限也已在2021年12月31日届满。也就是说，在其向次承租人主张的2022年5月至2023年5月期间，二房东对铺面既非所有权人，也非合法承租人，其对案涉铺面已不享有任何合法权源，主张占用费缺乏基础。
第三，纵使依据租赁司法解释第十三条，权利人也应是产权人贵合公司，而非二房东。 该条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，”出租人”请求负有腾房义务的”次承租人”支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。就本案而言，出租人是贵合公司，二房东是承租人，杨女士是次承租人。占用费请求权的行使主体应是出租人（贵合公司），而非中间层的二房东。
第四，即便退一步计算，可主张金额也极为有限，且对方未举证实际损失。 贵阳市中级人民法院（2023）黔01民终371号民事判决已查明，二房东占用产权人共计2016.03㎡铺面，按10596.28元/天向产权人支付占用费。以此折算，本案18.8㎡铺面对应占用费约98.8元/天，而非按原租赁合同的高额租金标准。且二房东既未举证证明已实际向产权人支付，也未证明其实际损失，其请求权基础再次落空。
最后，代理律师还提出仲裁管辖异议： 因申请人所主张的是”合同无效之下的占用费”，属于合同项下法律关系已消灭后另行发生的法定之债，并不属于双方在合同中约定的可仲裁事项，贵阳仲裁委员会对本案不具有管辖权。同时揭示了二房东在明知铺面即将整改的情况下诱导次承租人预交下一年租金、导致杨女士等蒙受重大投入损失的不诚信行为，明确保留反向追偿的权利。
仲裁结果： 2024年10月25日开庭后，申请人一方于2025年6月9日主动提出撤回仲裁申请。2025年6月26日，贵阳仲裁委员会作出决定：同意申请人撤回仲裁请求；本案仲裁费用共计5,741.00元，由申请人自行承担。杨女士一分钱占用费未付，全身而退。
三、”逾期腾房占用费”请求权的四项核心认定标准
结合本案裁判思路，次承租人应对”二房东”逾期占用费索赔时，可从以下四项要件切入：
1. 合同基础：合同是”到期终止”还是”合同无效”？ 前者原则上不适用租赁司法解释第四条按合同标准支付占用费的规则；只有在合同确因违法而无效的情形下，主张按原合同租金标准支付占用费才具备请求权基础。
2. 主体资格：主张占用费者是否是合法权利人？ “二房东”若其与真正产权人的租赁关系亦已届满，则其对铺面已丧失合法占有和处分权源，无权对次承租人主张占用费；此时权利人是产权人，而非中间的承租人。
3. 计算标准：应参照实际市场行情或对上租金，而非分租溢价。 若二房东确对次承租人享有一定占用费请求权（例如次承租人未及时腾退、二房东仍在向产权人支付占用费），也应以其对产权人实际支付的对上占用费按面积比例折算，而非按二房东转租时的溢价租金主张。
4. 举证责任：请求方须证明”已支付”或”有实际损失”。 二房东若主张占用费系其损失，则需举证其向产权人的实际支付凭证或可以量化的损失数额，否则应承担举证不能的不利后果。
四、实务操作要点
对次承租人（租户、商户）：
一、签约前务必查清出租方是否为产权人。要求二房东提供其与产权人的租赁合同、租期及是否允许转租的条款，必要时到不动产登记部门核实。这直接决定后续维权的基础。
二、对”提前预交下一年租金”等要求保持警惕。凡是二房东要求跨期预交、加大押金、口头承诺续签而拒绝出具书面文件的，应高度警觉，最好书面确认关键承诺，并留存微信、短信、电话录音等证据。
三、到期腾退时做好交接证据固定。及时拍照/录像固定铺面现状、水电煤读数，签署交接单，避免二房东日后以”未及时腾退”或”造成损失”为由反诉。
四、遇到不合理索赔不要一味退让，也不要盲目”拖”。第一时间咨询专业律师，从请求权基础、主体资格、举证责任等多维度厘清攻防思路，往往能起到以少制多的效果。
对二房东（承包商、经营者）：
一、切勿将转租溢价直接作为占用费主张标准。占用费系补偿性质，须以自身实际损失或实际支付为限。
二、切勿明知无法续租仍诱导次承租人预交租金、扩大投入。此举既可能被否定占用费请求，还可能面临次承租人反向追索损失。
结语
租赁纠纷案件，看似金额不大，但其中的请求权基础分析和主体资格审查是决定胜负的关键。本案的启示是：面对不合理索赔，与其在数字上纠缠，不如从根本上斩断对方的请求权基础。二房东转租业态在贵阳商圈非常普遍，商户在遇到类似问题时，应第一时间寻求专业律师帮助，避免因担心”仲裁费””诉讼费”或时间成本而选择息事宁人。
贵阳租赁合同纠纷、商铺仲裁应诉、次承租人维权，欢迎与刘正刚律师联系：13885187222（贵阳）。
（本文取材于本所刘正刚律师2024年代理的真实仲裁案件，当事人姓名、企业名称已作脱敏处理，办案信息经决定书生效后使用。）