小区会所产权归谁所有？开发商长期占用要赔租金吗？最高法公报案例

裁判规则速览：开发商与小区业主对小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。开发商无充分证据证明房屋系其所有，且已将房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房价格中的，该房屋属于小区全体业主所有。开发商未经业主同意自行占有使用的，构成侵权，应参照租金标准赔偿损失。

案号：江苏省宜兴市人民法院一审民事判决
来源：《最高人民法院公报》刊载案例
审理法院：江苏省宜兴市人民法院，无锡市中级人民法院（二审）
裁判日期：2017年11月27日（一审）

本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注民商事诉讼、建设工程纠纷与企业法律顾问业务。

一、典型案情

宜兴市新街街道海德名园小区分一、二、三期，开发商为恒兴公司。二期内建有一座两层会所（第26幢），建筑面积1123.62平方米。根据建设工程规划许可证，其中物业管理用房建筑面积700平方米，”核发红卡”的房产不得销售。该会所至今未办理房产证。

2008年11月1日，恒兴公司与紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议，明确约定：会所位于二期第26幢，面积1123平方米；物业管理用房位于会所二楼475平方米。但会所中除物业用房外的647.62平方米，自建成以来一直由恒兴公司占有使用，从未向业主缴纳任何费用。

2017年小区第二届业主委员会两次书面通知恒兴公司商讨会所使用管理事宜未果，遂诉至法院，请求：（1）确认647.62平方米会所属全体业主所有；（2）判令恒兴公司支付自2008年11月1日起的占用损失80万元（暂按每年10万元计算）。

二、争议焦点

1. 小区会所中除物业用房外的647.62平方米房屋，所有权归开发商还是全体业主？
2. 恒兴公司长期占有使用该房屋是否构成侵权？
3. 损失如何计算，诉讼时效是否经过？
4. 物业公司是否应承担连带赔偿责任？

三、法院裁判要点

（一）开发商承担举证责任，成本分摊是关键

法院认为，小区会所虽由开发商投资建造，但其能否取得所有权取决于法律规定和合同约定。在开发商与业主就权属发生争议时，举证责任在开发商一方。

法院从五个方面分析了会所成本是否已分摊到商品房价格中：

第一，根据物业移交协议，会所明确列为小区”配套用房”，且规划许可注明”核发红卡”不得销售，说明会所不属于可对外销售的商铺。

第二，从物价局核定的商品房预售价格材料看，二期恒兴公司申报列入的是每平方米22.9元的”物业用房、会所”成本，配套明细表中明确注明”会所1300平方米”，说明申报纳入房价的是整幢会所而非仅物业用房。

第三，经计算，二期列入房价的物业用房、会所成本总计106万余元，结合二期房屋数量，该金额明显不足以覆盖整幢会所成本，说明会所成本确实已作为房价组成部分转嫁给了购房者。

第四，恒兴公司单方制作的成本分摊明细与其向物价局申报的数据矛盾，法院不予采信。

第五，土地分割证、图纸等不能证明会所属恒兴公司所有。

综上，法院认定会所建设成本已构成商品房对外销售价格的组成部分，647.62平方米争议房屋归全体业主所有。

（二）开发商占有使用构成侵权

会所产权归全体业主后，恒兴公司未经业主同意自行占有使用647.62平方米房屋，且在业委会书面通知后仍不移交，构成物权侵害。恒兴公司辩称业主”默示同意”其无偿使用，但法院认为，不作为的沉默只有在法律规定、当事人约定或符合交易习惯时才可视为意思表示，业主未明确主张权利不能等同于同意开发商无偿使用。

（三）损失参照租金计算，未过诉讼时效

损失从物业移交之日（2008年11月1日）起计算至起诉之日，经评估机构评估确定租金标准，总计803150元。

关于诉讼时效，法院认为恒兴公司对会所的占有使用是持续行为，侵权状态一直延续，故未超过诉讼时效。

（四）物业公司不承担责任

紫竹物业公司作为前期物业服务企业，既未占有使用争议房屋，也无法定义务或约定义务代业主向开发商主张权利。业委会要求物业公司承担连带赔偿责任于法无据，法院不予支持。

四、刘正刚律师实务提示

（一）小区配套房屋权属认定的法律依据

《民法典》第二百七十四条规定：

“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

第二百七十五条规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

会所、物业用房等配套设施的权属认定，核心在于两个标准：一是规划用途（是否明确为不得销售的配套用房），二是成本分摊（建设成本是否计入了商品房销售价格）。如果两个条件同时满足，即使房屋由开发商建造，产权也归全体业主共有。

（二）业主维权操作建议

第一，查清规划资料。向自然资源和规划部门调取小区建设工程规划许可证及附图，确认争议房屋的规划用途、是否标注”不得销售”或”物业用房”等。

第二，调取物价核定资料。向物价部门（或住建部门）调取商品房预售价格核定材料，查看配套用房成本是否计入了房价。这是认定成本分摊的关键证据。

第三，核实房屋测绘报告和首次登记。查看不动产登记簿中争议房屋的登记状态，是否已登记在开发商名下，是否属于不可销售的公共配套。

第四，由业委会提起诉讼。根据《民法典》第二百八十六条，业主委员会对损害业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约请求行为人承担民事责任。业委会具有诉讼主体资格（此点已由最高法公报案例多次确认）。

第五，注意诉讼时效。虽然持续性侵权一般不受诉讼时效限制，但建议业委会成立后及时发函主张权利，固定证据，避免不必要的争议。

（三）对开发商的风险提示

小区配套房屋中，规划明确为物业用房、会所、社区服务用房等不可销售的部分，开发商不能以”自己投资建造”为由主张所有权。如果建设成本已通过商品房价格回收，再长期占有使用配套房屋，不仅需要返还房屋，还可能参照市场租金标准赔偿占用费，且占用时间越长赔偿金额越高。建议开发商在项目竣工移交时，将全部配套用房一并移交前期物业公司或业委会，避免后续纠纷。

（四）贵阳本地实践参考

贵阳市小区物业用房、会所等配套设施的权属争议，可以依据《贵州省物业管理条例》的相关规定处理。该条例明确，新建小区应当按照规定配置物业服务用房，物业服务用房属于全体业主共有。贵阳市住房和城乡建设局负责小区配套设施的验收和移交监管。业主如发现开发商侵占配套用房，可向属地住建局物业管理部门投诉，也可由业委会直接向人民法院提起物权确认和侵权赔偿之诉。贵阳地区同类房屋的租金评估，可委托具有相应资质的房地产评估机构进行。

五、FAQ

Q1：小区会所一定归全体业主共有吗？

不一定。关键看两点：一是规划是否明确为不可销售的配套用房；二是建设成本是否分摊到商品房售价中。如果会所规划为可销售的商业用房且开发商保留了产权，则可能归开发商所有。本案中两个条件均满足，故认定业主共有。

Q2：物业用房归谁所有？开发商能卖吗？

物业服务用房依法属于全体业主共有，开发商不能出售、出租或抵押。《民法典》第二百七十四条有明确规定。规划确定的物业用房面积是强制配套标准，开发商必须按标准建设并无偿移交。

Q3：业主如何查清小区配套房屋的成本是否计入房价？

可以向当地住建部门或物价部门申请政府信息公开，调取商品房预售价格核定表、成本明细表等材料。这些文件中通常会列明”物业用房””会所”等配套设施的单位成本和总额。也可以委托律师申请调查令调取。

Q4：业委会可以直接起诉开发商吗？

可以。业主委员会依法成立并在住建部门备案后，具有民事诉讼主体资格，可以就涉及全体业主共同利益的事项提起诉讼，包括物权确认、侵权赔偿、物业服务合同纠纷等。

Q5：开发商占用会所多年，业主能要到多少年的赔偿？

如果侵权行为处于持续状态，诉讼时效一般从侵权行为终了之日起算，理论上可以主张从占用之日起的全部租金损失。本案中法院支持了从2008年至起诉之日约9年的损失80万余元。

Q6：开发商说业主多年没反对就是默认同意，成立吗？

不成立。沉默只有在法律明确规定、当事人约定或符合交易习惯时才视为意思表示。业主未及时主张权利不等于同意开发商无偿使用共有房屋。

Q7：物业公司有义务帮业主向开发商要回会所吗？

一般没有。物业公司是服务提供方，不是产权人，没有法定义务代业主维权。但前期物业公司在承接物业时应当对配套用房进行查验并接收，如果发现开发商侵占，有义务向业主和主管部门报告。

Q8：小区会所被开发商卖了或抵押了怎么办？

如果会所依法属于业主共有，开发商的出售或抵押行为构成无权处分。业主可以通过诉讼确认买卖合同或抵押合同无效，要求返还房屋并赔偿损失。如果第三人构成善意取得，则可向开发商主张赔偿。

Q9：业主能自己直接起诉，不通过业委会吗？

涉及全体业主共有权益的事项，原则上应由业委会代表全体业主起诉。如果业委会不起诉或尚未成立，单个业主可以提起公益性质的诉讼，但所得利益归全体业主。部分案件中法院也允许业主推选代表进行诉讼。

Q10：占用损失的租金标准怎么确定？

一般委托有资质的房地产评估机构，参照同地段、同类房屋的市场租金标准进行评估。评估时会考虑房屋位置、面积、用途、装修状况等因素。本案中经评估确定的标准计算9年损失为80万余元。

© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292