小区地上车位归开发商还是业主？最高法裁定：不能办证即属业主共有

裁判规则速览：小区建设完成并随房屋出售后，建筑区划内的土地使用权随之转移给业主，共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记、不能成为特定业主所有权客体的地上车位，不属于专有部分；该部分占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

案号：（2017）最高法民申2817号
来源：《最高人民法院公报》刊载案例
审理法院：最高人民法院
裁判日期：2017年8月24日

本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注民商事诉讼、建设工程纠纷与企业法律顾问业务。

一、典型案情

重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）是帝景豪苑小区开发商。小区建成并出售后，豪运公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会（以下简称业委会）因小区地上停车位权属发生争议。

豪运公司认为，小区建设用地使用权由其出资取得，其是最初的建设用地使用权人。根据《物权法》第一百四十二条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权属于建设用地使用权人，因此小区规划内的地上停车位应归开发商所有。

业委会则认为，业主办理房屋所有权登记后，已经共同取得小区土地使用权。案涉地上车位不能办理独立产权登记，不属于开发商可以保留所有权的专有部分，而属于占用业主共有道路或其他场地形成的车位，应归全体业主共有。

案件经重庆法院审理后，豪运公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2017年8月24日作出（2017）最高法民申2817号民事裁定，驳回豪运公司的再审申请。

二、争议焦点

本案核心争议有两个：

第一，开发商最初取得建设用地使用权，是否当然意味着小区建成出售后仍可保留地上停车位所有权？

第二，不能办理产权登记的地上车位，能否作为开发商所有的专有部分，还是应认定为占用业主共有场地形成的业主共有车位？

三、法院裁判要点

（一）房屋出售后，小区共有部分土地使用权已转移给业主

最高人民法院指出，《物权法》第一百四十二条确有“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权属于建设用地使用权人”的规定，但该规则并非绝对，条文同时明确“有相反证据证明的除外”。

本案中，豪运公司虽然在开发阶段支付土地使用权出让金，是原始建设用地使用权人；但小区建设完成、房屋陆续出售并办理转移登记后，小区建筑区划内的土地使用权已经随之转移给业主。小区共有部分土地使用权归小区业主共有，开发商不能再以最初的建设用地使用权人身份主张全部地上附属设施仍归其所有。

（二）不能办证的车位不能成为专有部分

最高人民法院引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，认定专有部分须同时具备三个条件：

1. 具有构造上的独立性，能够明确区分；
2. 具有利用上的独立性，可以排他使用；
3. 能够登记成为特定业主所有权的客体。

案涉地上车位不能办理产权登记，不能成为特定业主所有权的客体，因此不能成为建筑物区分所有权中的专有部分。开发商即使出资建设，也不能据此取得可单独处分的车位所有权。

（三）占用业主共有场地的车位归业主共有

根据《物权法》第七十四条第三款（现《民法典》第二百七十五条第二款）：

“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

由于小区房屋出售后共有部分土地使用权已归业主，案涉地上车位又无法办理产权登记，故其本质上属于占用业主共有道路或者其他场地设置的停车位，依法应认定为全体业主共有。

（四）验收合格不改变车位权属

豪运公司提出小区绿化、道路、共有面积均经政府部门验收合格，不存在占用共有面积的问题。最高人民法院认为，小区验收合格是开发商的基本义务，绿化是否超过规划面积，与停车位是否占用业主共有场地并无必然联系。开发商不能以行政验收当然推导出其保留地上车位所有权。

四、刘正刚律师实务提示

（一）判断车位归属，先看能否成为专有部分

小区车位归属不能简单以“谁建设谁所有”判断，而应区分不同类型：

1. 规划用于停放汽车、可办理产权登记并由当事人出售、附赠或出租的车位、车库：可以按照约定确定归属；
2. 占用业主共有道路或其他场地形成的地上车位：属于业主共有；
3. 不能办理产权登记、不能成为特定业主所有权客体的地面划线车位：通常不能作为开发商保留所有权的专有部分。

因此，开发商主张车位归其所有，至少需要证明该车位具有构造和利用上的独立性，并能够登记为特定所有权客体。仅凭规划图中有停车位、开发商曾经取得土地使用权，并不足以证明其在小区出售后仍保留车位所有权。

（二）业委会维权应重点收集三类证据

第一，土地使用权和房屋登记资料。通过商品房买卖合同、不动产权证、土地分摊资料等，证明业主在购房后已经取得小区共有土地使用权。

第二，车位规划和测绘资料。向自然资源、规划、住建等部门调取总平面图、竣工测绘报告、停车位布置图，查明车位是否占用小区道路、绿地、消防通道或其他共有场地。

第三，车位产权登记情况。向不动产登记机构核实案涉车位是否办理过首次登记、转移登记，是否具备独立产权。如果根本不能办证，开发商主张专有权就很难成立。

（三）共有车位收益应归全体业主

地上车位经认定归全体业主共有的，其使用、收益和管理也应依法由业主共同决定。物业公司或开发商擅自出租共有车位并收取费用的，业主委员会可以要求返还收益。共有车位收益在扣除合理管理成本后，应按业主大会决定用于补充专项维修资金或者小区公共支出。

需要注意的是，物业公司基于管理服务投入人力、设备、系统维护的，可以在业主大会同意的前提下收取合理管理服务费，但不能将全部租金收益据为己有。

（四）贵阳本地实践参考

贵阳地区小区车位纠纷中，业主可重点依据《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条以及《贵州省物业管理条例》主张权利。小区规划内可售车库车位，应首先满足业主需要；地面占用共有道路、共有场地设置的车位，不得由开发商或物业擅自出售、长期固定出租给个别业主或外部单位。

如发现开发商出售无权处分的地面车位，业主可向贵阳市住房和城乡建设局、属地街道办事处、市场监督管理部门投诉，也可由业主委员会向人民法院提起确认之诉和收益返还之诉。涉及车位租赁合同、买卖合同效力的，建议尽早由律师审查合同文本和付款凭证。

五、FAQ

Q1：小区地上车位一定归全体业主共有吗？

不一定。关键看车位是否占用业主共有道路或其他场地，以及是否能够办理独立产权登记。能够登记为特定主体所有、符合规划和专有部分条件的车位，可以按约定归属；不能办证且占用共有场地的地面车位，一般归业主共有。

Q2：开发商说规划图上画了车位，就归开发商所有，对吗？

不对。规划图只能说明小区设置了停车功能，不能当然证明开发商保留所有权。车位是否归开发商，还要看其是否具备独立性、能否办理产权登记、是否占用业主共有道路或场地。

Q3：开发商曾经取得土地使用权，为什么不能保留车位所有权？

开发商开发阶段确为建设用地使用权人，但随着房屋出售和产权转移，小区共有部分土地使用权已经转移给业主。开发商不能以最初取得土地为由，在小区出售后继续对业主共有场地上的车位主张所有权。

Q4：物业在小区道路上划车位收费，钱归谁？

如果该道路属于业主共有，划出的车位归业主共有，收益原则上归全体业主。物业可按合同约定取得合理管理成本，但不能把全部收益据为己有。

Q5：业主能阻止开发商出售地面车位吗？

如果地面车位依法属于业主共有，开发商无权出售。业委会可以起诉确认车位归全体业主共有，并要求停止销售、返还已收取的款项。单个业主也可向主管部门投诉或依法参与共同诉讼。

Q6：地下车位和地上车位裁判规则一样吗？

不完全一样。地下人防车位、普通地下车位、机械车位等情况更复杂，需要结合规划、建设成本、人防工程规定、能否办证和合同约定综合判断。本案规则主要针对不能办证且占用共有场地的地上车位。

Q7：小区车位必须优先满足本小区业主吗？

是的。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。开发商不得在小区业主停车需求未满足前，将大量车位出售、出租给外部主体。

Q8：开发商把共有车位赠送给关系户或长期租给外部人员，怎么办？

业委会可主张相关处分行为未经业主共同决定，侵害业主共有权，要求确认无效或返还车位、赔偿损失。物业公司明知车位属于共有仍配合办理的，也可能承担相应责任。

Q9：业委会起诉开发商返还车位收益，需要什么证据？

需要证明：车位属于业主共有；开发商或物业实际收取了费用；收费金额和期间。可收集物业收费公示、租赁合同、收据、停车缴费记录、业主大会决议等材料。

Q10：贵阳业主遇到车位纠纷应向哪个部门投诉？

可先向属地街道办事处、社区居委会和住建部门反映，涉及价格违法和违规收费的可向市场监管部门投诉；涉及权属、合同效力、收益返还等民事争议的，可由业委会向人民法院起诉。

© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292