危房出租给酒店经营合同有效吗？最高法再审：合同无效，房东负主要责任

裁判规则速览：经鉴定机构认定存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房，出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的酒店，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，租赁合同应认定无效，按双方过错大小确定责任。

案号：（2019）最高法民再97号
来源：《最高人民法院公报》案例
审理法院：最高人民法院
裁判日期：2019年12月19日

本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注房产纠纷、房屋租赁合同纠纷与重大民商事诉讼业务。

一、典型案情

南昌市青山南路1号办公楼始建于上世纪90年代，由朱港农场自行组织施工，无设计单位、无施工档案、无竣工验收报告，结构体系混乱，存在严重安全隐患。2007年6月，江西省建设业安全生产监督管理站对整栋大楼作出《房屋安全鉴定意见》，鉴定结论为：该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家规范要求，存在较严重结构隐患，且未进行抗震设计，危险性等级属D级危房，应予以拆除，并建议尽快拆除全部结构。

尽管如此，江西省监狱管理局物资供应站（以下简称”物资供应站”）在未对房屋进行任何加固维修的情况下，仍于2011年通过公开招投标方式对外招租。招标文件仅要求承租人自行加固，并未如实告知该房屋系”应立即拆除的D级危房”。

2011年7月27日，饶国礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下简称”晶品酒店”）中标。当日，晶品酒店提交《承诺书》，承诺严格按照权威部门出具的加固改造方案科学安全加固，取得书面文件后再使用大楼。

2011年8月29日，双方签订《租赁合同》：物资供应站将青山南路1号办公楼4120平方米出租给晶品酒店经营商务宾馆，租期15年（2011年9月1日至2026年8月31日），前5年租金每月每平方米26元（合计每月107120元）。合同明确约定：房屋系危房需加固后方能使用，加固方案报批、建设、验收均由晶品酒店负责并承担全部费用，装修方案须事先经物资供应站书面认可。

晶品酒店先后支付投标保证金1000万元（中标后退回800万元）和履约保证金20万元。2011年10月26日，晶品酒店与上海永祥加固技术工程有限公司（以下简称”永祥公司”）签订加固改造协议，将房屋加固改造工程发包给永祥公司。2012年1月3日，加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

值得注意的是，该大楼在2007年鉴定后至倒塌的近5年间，未进行过任何加固维修；而2007年九江地震的余震已对大楼结构造成一定破坏，鉴定意见明确警告”如有异常应立即撤出全部人员并尽快拆除”。

二、争议焦点

本案的核心争议有三个：

焦点一：将D级危房出租经营酒店，租赁合同是否有效？

这是本案的根本问题。房东主张危房经加固后可以正常使用，合同合法有效；承租人则主张房屋系应立即拆除的危房，出租危及公共安全，合同损害社会公共利益应属无效。

焦点二：房屋在加固施工中倒塌，损失应由谁承担？

房屋在承租人委托的加固施工过程中倒塌，是承租人施工不当所致，还是房屋自身原因（危房）所致？由此产生高达804万元的反诉索赔与281万元的本诉索赔之争。

焦点三：投标保证金和履约保证金应否退还？

若合同无效，房东收取的220万元保证金是否应当返还承租人？

三、法院裁判要点

最高人民法院再审判决确立了以下重要裁判规则：

规则一：出租应拆除的D级危房经营酒店，合同无效

最高法院认为，违反行政规章一般不影响合同效力，但要具体问题具体分析。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。该办法虽属部门规章，但其体现的是对社会公共安全的保护及对公序良俗的维护。

案涉房屋已经权威鉴定机构确定为存在严重结构隐患、应尽快拆除的D级危房，完全不具有加固后继续使用的情形。在此基础上，双方仍签订租赁合同，将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害社会公共利益、违背公序良俗。

最高法院特别强调，从维护公共安全及确立正确社会价值导向的角度出发，对合同效力的认定应从严把握：

“司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的、有违社会公共利益和公序良俗的行为。”

据此，依照《民法总则》第一百五十三条第二款（违背公序良俗的民事法律行为无效）和《合同法》第五十二条第四项（损害社会公共利益的合同无效），确认案涉租赁合同无效。

规则二：合同无效的责任，出租方负主要过错

最高法院认定双方对合同无效均有过错，但责任大小不同：

出租方（物资供应站）负主要过错。 其作为房屋所有权人，明知房屋是应尽快拆除的危房，却未按鉴定意见要求及时拆除，反而忽视公共安全隐患、隐瞒房屋真实危险程度，将危房出租用于经营酒店，对合同无效具有主要过错，应承担主要责任。

承租方（饶国礼）负相应过错。 饶国礼在订立合同时明知房屋系危房，作为承租人本有义务对租赁房屋状况进行审查，尤其在已知房屋是危房的情况下，更有义务核查该房屋是否应立即拆除、能否继续使用。其未尽合理注意义务而签订合同，并欲将危房用于经营酒店，对合同无效亦有过错。

规则三：合同无效的法律后果——各自承担损失，保证金返还

根据《合同法》第五十八条，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的应当各自承担相应责任。具体到本案：

1. 房东的损失自行承担。 房屋系应拆除的危房，依法不应进入交易市场，既无使用价值也无交易价值，房东主张的房屋毁损折价补偿、租金损失、支付给他人的补偿费用等，均因合同无效而由主要过错方自行承担，承租人无需赔偿。
2. 承租人的损失自行承担。 承租人已支出的加固施工等损失，因其对合同无效也有过错，同样由其自行承担。
3. 保证金全部返还。 房东基于无效合同收取的220万元保证金（投标保证金200万+履约保证金20万），依法应全额返还承租人。

最终，最高法判决：确认租赁合同无效，物资供应站返还饶国礼保证金220万元，双方各自承担损失，互不赔偿。

四、刘正刚律师实务提示

作为长期处理房产和租赁合同纠纷的律师，笔者针对危房出租及租赁合同效力问题提出以下实务建议：

对出租方（房东）

1. 切勿出租存在安全隐患的房屋，尤其禁止出租D级危房经营。 经鉴定为D级危房（整幢危险、应拆除）的房屋，依法不得出租。出租用于酒店、宾馆、幼儿园、学校等人员密集场所的，一旦发生安全事故，不仅合同无效，还可能面临行政责任甚至刑事责任。

2. 出租前务必进行房屋安全鉴定并如实告知。 出租房屋前应委托有资质的鉴定机构进行安全鉴定；如房屋存在安全隐患，必须如实告知承租人，不得隐瞒。隐瞒房屋危险状况出租的，在合同无效的责任分担中将被认定为主要过错。

3. 危房加固不等于可以任意出租。 只有经有权鉴定机构认定加固后能够消除危险、达到安全使用标准的房屋，才可能在消除隐患后出租。鉴定结论为”应拆除”的，必须依法拆除，不能以加固为由继续使用或出租。

4. 妥善保管房屋产权资料、竣工验收和鉴定文件。 房屋是否存在安全隐患、是否取得竣工验收合格证明，是租赁合同效力和责任划分的关键证据，出租方应留存好全部原始资料。

对承租方（租客）

1. 租赁经营场所前，务必核实房屋安全状况和产权手续。 特别是租来开酒店、餐饮、培训、商超等公用场所的，应查看房屋产权证、竣工验收证明、消防验收意见等；对老旧房屋，可要求房东提供安全鉴定报告，必要时自行委托鉴定。

2. 明知房屋有安全隐患仍承租的，可能自行承担损失。 本案中承租人虽未赔偿房东损失，但其已投入的281万元加固装修损失也因自身过错而无法获得赔偿。签订租赁合同前对房屋状况尽到审查义务，既是风险防范也是自我保护。

3. 发现房屋存在重大安全隐患，应立即停止使用并保留证据。 房屋倒塌、开裂等重大安全隐患危及人身安全的，应停止使用、撤离人员，及时拍照录像固定证据，并书面通知房东协商解除或确认合同无效。

4. 合同无效不等于”白租”。 依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，各自承担相应责任。应妥善保管已付款项凭证、投入成本票据等证据。

对各方

贵阳地区提示： 贵阳市老旧城区、城中村改造区域存在部分建于上世纪的老旧建筑，安全状况不明。租赁此类房屋用于经营前，建议咨询专业律师，或要求出租方出示房屋安全鉴定报告。发生纠纷后，可向房屋所在地的贵阳市各区县人民法院（云岩区、南明区、观山湖区等）提起诉讼。

五、FAQ

Q1：把危房出租出去，租赁合同有效吗？

视情况而定。违反行政规章一般不影响合同效力，但如果房屋经鉴定机构认定存在严重结构隐患、应尽快拆除的D级危房，出租用于经营酒店、幼儿园等可能危及不特定公众人身财产安全的场所，则因损害社会公共利益、违背公序良俗而无效（最高法（2019）最高法民再97号）。一般民宅出租若仅违反安全标准且不危及公共安全，则需结合个案判断。

Q2：明知是危房还承租经营酒店，承租人有没有责任？

有责任，但通常负次要责任。承租人明知房屋系危房，有义务审查房屋是否应立即拆除、能否继续使用，未尽合理注意义务签订合同的，对合同无效具有过错。本案中房东负主要过错、承租人负次要过错，各自损失自行承担，承租人无需赔偿房东但已投入成本也得不到赔偿。

Q3：房屋在承租人装修或加固过程中倒塌，谁赔偿谁？

需先判断租赁合同是否有效。若合同因出租危房等原因无效，房屋倒塌造成的损失按双方过错分担，出租方隐瞒危房状况往往负主要责任。若合同有效，则按违约或侵权责任处理，承租人未妥善保管租赁物或施工不当可能承担赔偿责任。

Q4：房东把危房出租开酒店出了安全事故，房东要坐牢吗？

可能构成犯罪。将存在重大安全隐患的房屋出租用于经营，若造成重大伤亡等严重后果，房东可能涉嫌《刑法》第一百三十八条教育设施重大安全事故罪、第一百三十九条消防责任事故罪或过失以危险方法危害公共安全罪等。民事上还需承担赔偿责任，行政上可能被处罚。房东务必重视危房出租的法律风险。

Q5：租赁合同无效，已交的押金、租金能退吗？

能退。根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。保证金、押金及未履行部分的租金一般应退还。但双方都有过错的，各自承担相应责任，已实际使用房屋期间的占用费、因合同无效造成的损失等需结合过错情况分担。

Q6：租房用来开民宿、餐馆，房东需要提供什么手续？

主要应核实：房屋产权证（或合法权属证明）、竣工验收合格证明、消防安全验收意见（经营场所须符合消防规定）、房屋安全状况（老旧房屋建议提供安全鉴定报告）。开设餐饮、住宿等还需办理营业执照、食品经营许可证、特种行业许可证等。建议签合同前要求房东出示原件核对。

Q7：租了房子发现是危房，怎么维权？

第一步立即停止使用、撤离人员，保障人身安全；第二步拍照录像、保全证据；第三步向房东书面提出异议，要求确认合同无效并返还已付款项、赔偿损失；第四步协商不成可向人民法院起诉，请求确认合同无效、返还财产。如房屋存在现实危险，也可向住建部门、应急管理部门举报。

Q8：怎样才能确认租房合同是否有效？

可以从是否存在合同无效情形判断：是否违反法律、行政法规的强制性规定；是否损害社会公共利益或违背公序良俗（如出租严重危房经营）；是否存在恶意串通损害他人权益；是否以合法形式掩盖非法目的等。一般违反地方规章、行政管理的合同仍属有效。拿不准时建议咨询专业律师。

Q9：贵阳出租房屋要注意什么法律风险？

一是不出租存在安全隐患的房屋，特别是老旧建筑、加层改造房；二是出租前如实告知房屋状况，不隐瞒质量问题；三是签订书面租赁合同，明确双方权利义务；四是租期超6个月的应签订书面合同；五是对承租方用于经营人员密集场所的，务必确保房屋符合安全、消防标准。贵阳各区县法院受理此类租赁合同纠纷。

Q10：房屋租赁合同无效，装修投入能向房东索赔吗？

要看双方过错。如果合同无效主要是房东过错（如隐瞒危房状况）造成的，承租人的装修等投入损失可向房东主张赔偿；如果双方都有过错，则各自承担相应责任。但承租人对投入损失负有举证责任，需提供合同、付款凭证、票据等证据。本案中承租人因自身也有过错，其281万元投入未获赔偿。

© 刘正刚律师 · 法学博士 · 执业证号：15201200920519292