开发商隐瞒已知风险，逾期交房免责条款还能用吗？上海一中院改判

裁判规则速览：责任限制型格式条款是一种风险转移约定。经营者在签约时除重点提示条款内容外，还应当对免责范围内已经显露的重大风险如实告知；故意隐瞒重大风险，致相对人在信息不对称下达成免责合意的，免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。因恶意隐瞒的风险最终导致违约，经营者主张适用免责条款排除违约责任的，人民法院不予支持。

案号：一审：上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4598号；二审：上海市第一中级人民法院（2017年8月28日终审判决）
来源：《最高人民法院公报》2019年第6期”裁判文书选登”
审理法院：上海市第一中级人民法院
裁判日期：2017年8月28日

本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注合同纠纷、房产争议与重大民商事诉讼业务。

一、典型案情

2015年8月15日，张宇、张霞（购房者）与上海亚绿实业投资有限公司（以下简称”亚绿公司”）签订《上海市商品房预售合同》，购买奉贤区《申亚翠庭》一套房屋，暂定总价1616228元，约定亚绿公司应于2015年12月31日前交付房屋；逾期交房的，按已付购房款每日0.02%支付违约金。

合同补充条款约定：因供水、供电、煤气、道路等公共配套设施延误等”甲方难以预计的客观情况”导致逾期交房的，不属于开发商逾期，交房时间相应顺延。

关键事实是：亚绿公司早在2015年3月27日就向镇政府发函，明确称”地块红线外至今没有燃气外管接口及自来水外管接口……否则将影响按期交房”。也就是说，在2015年8月15日与购房者签约之前，亚绿公司已经知道红线外燃气、道路配套因村民阻挠施工而停滞，但未将这一重大风险告知购房者，仍承诺2015年12月31日交房。

配套障碍直至2016年2月16日经政府协调才消除，燃气工程2016年4月20日才竣工验收。亚绿公司实际于2016年7月1日交房，逾期183天。购房者起诉主张逾期交房违约金58185元。

二、争议焦点

1. 免责（责任限制）条款的效力如何？ 将市政配套延误列为免责事由的格式条款，是无效还是可撤销？
2. 该条款能否适用于本案？ 开发商在签约前已明知配套受阻却隐瞒，条款中”难以预计””无法预见”的表述是否影响适用？免责范围是否及于签约时已存在的现实风险？
3. 违约金如何计算？ 逾期天数、计算基数及购房者自愿减让如何认定？

三、法院裁判要点

（一）免责条款属可撤销格式条款，购房者未在除斥期间内撤销，仍属有效

二审法院认定，该补充条款由开发商事先拟定、重复使用，属于格式条款；且使用小号字体、开发商未以足以引起注意的方式说明，违反了《合同法》第三十九条的提示说明义务。依据《合同法解释（二）》第九条，此类条款属于可撤销而非绝对无效。因购房者在法定一年除斥期间内未申请撤销，该条款仍然有效。

（二）配套延误不属于”不可抗力”，但不影响条款本身的基础合意

法院指出，配套工程延误理论上是专业开发商在建造之初就能预见的风险，条款中”难以预计””无法预见”的表述是对列举事项的错误描述，此类事项本不属于法定可免责的”不可抗力”。但在列举事项已具体明确（煤气、道路配套延误）的前提下，该表述错误不构成完全排除条款适用的事由。

（三）开发商对签约时已显露的重大风险负有如实告知义务

这是本案的核心裁判规则。法院认为：

“配套工程延误导致逾期交付房屋”在2015年3月27日虽然还不是确定发生的事实，但也已经不再是抽象的理论可能性，而是亚绿公司已知的现实存在的显著风险。

法院进一步指出，交房期限是购房者选房的重要考量因素。在未获风险告知的情况下，购房者无法评估交房期限的可行性，陷入信息不对称。土地征收导致的施工停滞并非开发商可主观控制、短期内能解决的问题，开发商不能以”后续可能追赶进度”为由免除告知义务。法院据此认定，亚绿公司对2015年3月27日之后签约的购房者均负有配套延误风险的告知义务，而其在2015年8月15日签约时未告知，违反了合同约定的告知义务。

（四）隐瞒已知风险的，免责条款仅适用于签约后的新风险，不及于被隐瞒的现实风险

法院运用《合同法》第四十一条”对格式条款作不利于提供方解释”和第一百二十五条诚实信用解释规则，确立了关键规则：

• 商品房预售中购房者不掌握建设进度、无判断交房期限可行性的能力，而开发商可根据实际进度在签约时调整交房期限（本案开发商也确实在后续销售中把交房期限分成2015年9月、12月两种）；
• 购房者有理由相信开发商承诺的交房期限已充分吸收其已知的实际进度条件；
• 因此，责任限制条款的免责范围应限于签约后发生的不确定风险，不能适用于签约时被隐瞒的现实风险。诚信原则下购房者的信赖利益，高于格式条款提供者的责任限定利益。

最终，法院认定亚绿公司无权就配套工程延误主张适用免责条款，应承担逾期交房违约责任。按实测总价1604177.84元、每日0.02%、逾期183天计算，违约金为58713元；购房者二审中自愿按55%主张，法院据此改判亚绿公司支付32292.15元。

四、刘正刚律师实务提示

1. 签约前已知的风险不能靠免责条款”甩锅”。 很多房地产销售合同里都有”市政配套延误可顺延交房”的格式条款，但本案明确：这类条款只能覆盖签约后新发生的、不确定的风险。开发商签约前已经知道的现实风险（哪怕尚未100%确定会延误），必须如实告知购房者，否则不能据此免责。这对贵阳、贵州大量涉及市政配套、征地拆迁延期的楼盘纠纷具有直接参考价值。

2. 格式条款的”无效”与”可撤销”要分清。 未尽提示说明义务的免责条款，依《民法典》第四百九十六条（原《合同法解释（二）》第九条）属于可撤销，受损害方应在知道撤销事由之日起一年内申请撤销；逾期未撤销，条款仍有效。但本案的高明之处在于：购房者没有纠缠于”条款无效”，而是主张”条款有效但不应适用于被隐瞒的风险”，最终获得二审支持。诉讼策略选择很关键。

3. “不可抗力”不能被合同随意扩大。 法定不可抗力有严格的”不能预见、不能避免、不能克服”要件。市政配套延误、政府协调等通常不属于不可抗力，合同把它写进”不可抗力”定义里也不能改变其法律性质。购房者遇到开发商动辄以”不可抗力”搪塞逾期交房时，应重点核查该障碍是否真正符合不可抗力要件。

4. 购房者要主动固定”开发商早已知情”的证据。 本案翻盘的关键，是购房者查到了开发商2015年3月27日给政府的发函，证明其签约前就知情。类似案件中，政府协调纪要、施工单位函件、开发商内部进度通报、预售合同中交房日期前后不一等，都是证明”明知风险仍承诺”的有力证据。建议购房者收房时注意收集《入住通知书》、合同文本、宣传资料，并可通过政府信息公开申请获取配套工程的相关文件。

5. 违约金可依法调整，自愿减让也是策略。 本案购房者在二审主动按55%主张违约金，法院认为与其认定的开发商过错相适应而准许。逾期交房违约金约定过高（如日万分之五以上）时，开发商可请求法院酌减；约定过低时，购房者亦可主张参照同地段租金标准调整。贵州地区商品房预售合同纠纷中，违约金标准与实际损失的匹配是常见争点。

五、常见问题解答（FAQ）

Q1：合同写了”市政配套延误可以顺延交房”，开发商就一定能免责吗？

不一定。 这类免责条款只适用于签约后新发生的、开发商无法合理预见的不确定风险。如果开发商在签约前就已经知道配套受阻等现实风险却隐瞒购房者，仍承诺交房日期，事后不能援引该条款免责。

Q2：逾期交房的免责条款无效吗？

通常不是当然无效，而是可能可撤销。 开发商未尽提示和说明义务的免责格式条款，购房者可在知道撤销事由起一年内申请撤销。但即使条款有效，若存在签约前隐瞒已知风险的情形，条款也可能被认定不适用于该案。

Q3：政府征地、市政施工延误属于不可抗力吗？

一般不属于。 不可抗力须同时满足不能预见、不能避免、不能克服。市政配套、征地拆迁延误通常是开发商在开发周期中应当预见并统筹安排的商业风险，合同将其写入”不可抗力”定义也不能改变其法律性质，除非确属极端、不可预见的突发政府行为。

Q4：开发商逾期交房，违约金怎么算？

有约定从约定，但可依法调整。 一般按已付房款为基数，乘以约定的日违约金比例，再乘以逾期天数。约定违约金过分高于实际损失的，开发商可请求酌减；过分低于损失（如不足以覆盖同地段租金）的，购房者可请求增加。本案按总房款日0.02%计算183天。

Q5：交房期限到了，开发商说配套没好让再等等，购房者该怎么办？

第一时间书面催告并固定证据。 通过EMS、律师函等书面方式要求开发商明确交房时间、说明逾期原因；保留购房合同、付款凭证、交房通知、沟通记录。同时留意收集开发商是否在签约前就已知配套问题的证据，为后续主张违约金做准备。

Q6：收房了还能主张逾期交房违约金吗？

可以。 收房不等于放弃追究逾期违约责任。购房者在收房时应在交接文件中注明”保留追究逾期交房违约责任的权利”，避免被认定为默示放弃。诉讼时效一般为三年，从合同约定交房日或实际交房日起算。

Q7：贵州/贵阳对商品房逾期交房有什么特别规定？

贵州省适用《民法典》及最高院商品房买卖合同司法解释。 贵阳购房者可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张违约金；违约金过低的可参照贵阳市住建部门公布的同地段同类房屋租金标准，或委托评估机构评估租金损失作为实际损失依据。

Q8：售楼时的宣传承诺与合同交房日期不一致，以哪个为准？

通常以书面合同为准，但符合条件的宣传承诺可构成合同内容。 如果开发商在销售广告、宣传资料中就交房时间、配套设施所作的说明具体确定，且对合同订立和价格有重大影响，即使未载入合同，也可视为要约。建议购房者保留所有宣传资料、沙盘照片、销售聊天记录。

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逾期交房纠纷中，开发商动辄以”不可抗力””市政配套延误”为由拒付违约金，但免责条款并非万能。购房者能否胜诉，关键在于查明开发商签约时是否已明知风险、是否尽到告知义务，以及证据是否充分。遭遇商品房预售合同纠纷，建议尽早委托专业律师介入。

© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292