裁判规则速览：违反行政规章一般不影响合同效力，但承租已鉴定为存在严重结构隐患、应尽快拆除的D级危房用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，租赁合同应认定无效，按双方过错大小分担责任。
案号：（2019）最高法民再97号
来源：《最高人民法院公报》2020年第2期
审理法院：最高人民法院
本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注房屋租赁、建设工程与重大民商事诉讼业务。
一、典型案情
江西省监狱管理局物资供应站（以下简称”物资供应站”）是位于南昌市青山南路1号的一栋办公大楼的产权人。该大楼由朱港农场设计工程师自行设计，经多次扩建改造，无正规设计单位、无施工技术资料、无竣工验收报告。2007年6月18日，江西省建设业安全生产监督管理站出具《房屋安全鉴定意见》，认定该大楼存在较严重结构隐患，未进行抗震设计，属D级危房，应予以拆除，并建议尽快拆除全部结构。
2011年，物资供应站明知该大楼系应立即拆除的D级危房，仍通过公开招投标方式对外招租，招标文件仅要求承租人对房屋进行加固，未如实告知”应立即拆除”的危险程度。2011年7月27日，饶国礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下简称”晶品酒店”）中标。
2011年8月29日，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将办公楼4120平方米出租给晶品酒店经营商务宾馆，租期15年（2011年9月1日至2026年8月31日），前5年租金为每月每平方米26元；晶品酒店承诺对房屋进行加固，承担全部费用，达安全使用标准后再投入使用。合同签订后，晶品酒店先后支付20万元履约保证金、1000万元投标保证金（中标后返还800万元）。
2011年10月26日，晶品酒店将房屋加固改造工程以包工包料方式发包给上海永祥加固技术工程有限公司（以下简称”永祥公司”）。2012年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。后经查明，加固设计单位江西省协建工程设计院未签订合同、未收取费用，仅应朋友要求提交了咨询图纸，无正式施工蓝图及资料存档。
对案涉房屋倒塌原因，一审法院先后委托两家司法鉴定机构鉴定，均因倒塌建筑物不复存在、缺乏施工验收资料被退回。
| 审理阶段 | 法院 | 结果 |
|---|---|---|
| 一审 | 南昌中院（2013）洪民一初字第2号 | 合同有效；饶国礼赔偿物资供应站604万余元 |
| 二审 | 江西高院（2018）赣民终173号 | 合同有效；饶国礼赔偿物资供应站约18.2万元 |
| 再审 | 最高人民法院（2019）最高法民再97号 | 确认合同无效，改判 |
二、争议焦点
本案历经一审、二审，焦点逐步深化，最终在再审阶段聚焦于三个问题：
焦点一：案涉《租赁合同》是否有效？
这是全案的根本。物资供应站主张房屋经加固后可安全使用，合同系双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，应属有效。饶国礼则主张物资供应站明知是应拆除的D级危房仍违法招租、隐瞒危险程度，损害社会公共利益，合同无效。
焦点二：饶国礼是否应向物资供应站赔偿房屋毁损及损失？
物资供应站主张饶国礼未履行妥善保管租赁物义务，对加固施工倒塌负责，请求赔偿房屋毁损损失、排除危险费用、租金损失等共约804万元（再审中调整为约418.7万元）。
焦点三：物资供应站是否应退还饶国礼220万元保证金并赔偿281万元损失？
饶国礼主张房屋倒塌致其无法经营，要求退还20万元履约保证金（200万元投标保证金原审已判返还）并赔偿其装修款及经营利润损失281万元。
三、法院裁判要点
规则一：出租D级危房经营酒店，租赁合同无效
最高法院认为，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋属于存在严重结构隐患、应尽快拆除的D级危房，已不具备”加固后继续使用”的前提。虽然《商品房屋租赁管理办法》第六条关于”不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定在效力等级上仅属部门规章，但该条规定体现的是对社会公共安全的保护及对公序良俗的维护。
双方当事人明知房屋系应拆除的危房，仍签订租赁合同将其出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害社会公共利益、违背公序良俗。依照《民法总则》第153条第2款（违背公序良俗的民事法律行为无效）及《合同法》第52条第4项（损害社会公共利益的合同无效），确认案涉《租赁合同》无效。
规则二：出租方明知危房仍出租，负主要过错
最高法院指出，物资供应站作为出租方，明知房屋系应立即拆除的危房，却未及时拆除，反而忽视公共安全隐患将危房出租用于经营酒店，对合同无效具有主要过错。饶国礼作为承租人，明知房屋系危房仍签订合同并欲用于经营酒店，未尽合理审查义务，对合同无效亦有过错，应承担相应责任。据此按过错比例确定双方责任。
规则三：合同无效，损失原则上各自承担
依据《合同法》第58条”合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”：
- 物资供应站的损失：危房依法不应进入交易市场，不具有交易价值，其主张的租金损失、房屋折价损失均不能成立；排除危险及补偿他人费用系其自身主要过错所致，由其自行承担。
- 饶国礼的损失：其损失鉴定系单方委托、依据的工程资料未经确认，证明力不足；且其自身亦有过错，该部分损失自行承担。
- 保证金：合同无效后因合同取得的财产应返还，物资供应站应退还220万元保证金。
四、刘正刚律师实务提示
作为长期处理房屋租赁纠纷的律师，笔者就危房租赁及合同效力问题提示如下：
对出租方的提示：
- 危房不得出租，切莫”带病招租”。经鉴定存在安全隐患、尤其属C/D级危房的房屋，依《商品房屋租赁管理办法》第六条不得出租。即使承租人愿意承担加固费用并”自行负责”，也改变不了危房不应进入租赁市场的性质，合同仍有被判无效的风险，出租方往往负主要责任。
- 别以为”加固后能用”就能免责。本案中《房屋安全鉴定意见》明确建议”尽快拆除全部结构”，并未给出”加固后可继续使用”的建议。只要鉴定结论指向拆除，出租方主张”加固后可安全使用”通常得不到支持。
- 出租前务必如实披露房屋真实状况。隐瞒”应立即拆除”等关键危险程度，既可能构成缔约过错，也可能在倒塌等事故中承担更重责任。
对承租方的提示：
- 承租人并非当然无责。即使出租方隐瞒危房性质，承租人已知房屋系危房仍坚持承租用于经营，未尽合理审查义务，对合同无效同样有过错，损失可能要自行承担。
- 经营场所选房务必核查安全鉴定。拟定用于酒店、餐饮、学校、养老等人员密集经营场所，签约前应要求出租方提供房屋安全鉴定报告，核实是否为危房、是否建议拆除，切勿仅凭现场观感或口头承诺决定。
- 举证责任要重视。发生损失主张赔偿时，单方委托的鉴定报告若无对方参与、依据的资料未经确认，证明力往往不足。装修投入、经营损失等务必保留合同、票据、验收记录等完整证据链。
五、FAQ
Q1：危房出租合同一定无效吗？
不一定，要看危房等级和用途。 违反行政规章（如部门规章）本身一般不导致合同无效，但若出租的是经鉴定应拆除的C级/D级危房，且用于经营酒店、商场等可能危及不特定公众安全、人群密集的场所，则属于损害社会公共利益、违背公序良俗，合同无效。本案最高法即据此认定无效。若仅是局部隐患且经鉴定可加固继续使用，则未必无效。
Q2：我租的房子被鉴定为危房，能解除合同吗？
能，且可随时解除。 《民法典》第731条（原《合同法》第233条）规定，租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍可随时解除合同。这不影响您主张退还押金、剩余租金及相应赔偿。
Q3：危房鉴定到什么级别必须拆除？
D级危房一般应整体拆除，C级视情况加固或处理。 依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016），房屋危险性鉴定分A、B、C、D四级：D级指承重结构已不能满足安全使用要求、房屋整体处于危险状态、构成整幢危房，一般应拆除；C级为局部危险，可处理使用或局部拆除。是否必须拆除最终以权威鉴定机构的具体意见为准。
Q4：出租方隐瞒房屋是危房，我能要求赔偿吗？
可以主张，但务必举证。 出租方隐瞒危房性质、诱使签约的，属缔约过错，您可依过错程度主张相应赔偿。但需保留鉴定报告、出租方隐瞒的证明（如招标文件、宣传资料）、装修合同票据等完整证据链。本案中因承租人自认已知是危房且鉴定报告单方委托证明力不足，其281万元损失未被支持。
Q5：合同无效后，已交的押金和租金能退吗？
押金（保证金）能退，租金视实际占用情况而定。 依据《民法典》第157条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还，有过错的一方还应赔偿对方损失。本案最高法判令出租方退还220万元保证金。已实际占用期间的租金，司法实践通常支持按实际使用情况结算或酌定。
Q6：在贵阳市租房开酒店/餐饮，如何规避危房风险？
签约前必须核查房屋安全鉴定状况。 建议在贵阳租用商业场所经营前：一是要求出租方出具住建部门认可的安全鉴定报告并核实等级；二是对疑为老旧、加建、无正规验收的房屋，主动委托有资质机构鉴定；三是将”保证房屋非危房、保证可合法安全使用”写入合同，并约定违反时的违约责任与退款条款。贵阳市观山湖区、云岩区、南明区等城区老商业楼和加建物业尤需注意。
Q7：承租人自己出钱加固，加固后房子坍塌，责任谁担？
按过错分担，承租人通常需担责。 承租人有妥善保管租赁物的义务，加固施工属于其管理范围。若加固设计施工不规范、方案未经审核、导致房屋在加固过程中倒塌，承租人往往要对扩大的损失承担责任。本案中因房屋自身系应拆除危房、出租方负主要过错，承租人损失未获赔偿，出租方主张的房屋毁损损失也未被支持。
Q8：住宅承租后才发现有安全隐患，怎么办？
应及时书面告知房东并保留证据，必要时退租。 发现有影响居住安全的问题，应立即书面通知房东要求整改，保留现场照片、视频、检测报告。若危及安全健康，可依据《民法典》第731条随时解除合同并要求退还押金、剩余租金。若房东明知有安全隐患仍出租致您受损，可主张赔偿。
Q9：危房租赁合同被认定无效后，双方损失怎么分？
按双方过错比例分担，各自承担相应责任。 依据《民法典》第157条，合同无效后有过错的一方赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的各自承担相应责任。本案明确出租方主要过错、承租人次要过错。具体比例由法院根据隐瞒程度、审查义务履行情况、损失性质等酌定。
Q10：这类危房租赁纠纷在贵阳该向哪个部门投诉？
可向住建部门投诉并留存记录。 贵阳的房屋租赁、危房管理相关问题可向属地住房和城乡建设局投诉举报（涉及危房鉴定、违规出租的），同时建议同步向市场监督管理部门反映。若涉及重大安全隐患或群死群伤风险，也可直接向安全生产监督或应急管理部门举报。投诉记录可作为后续诉讼的重要证据。
© 刘正刚律师 · 法学博士 · 执业证号：15201200920519292