裁判规则速览： 次承租人在租赁土地上兴建建筑物，土地被强制执行时，可提起案外人执行异议之诉主张权益；法院应依据《民诉法解释》第311条，既维护次承租人正当权利，也防止滥用异议妨害执行。——（2019）最高法民终1790号，《最高人民法院公报》案例，最高人民法院。
本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，深耕贵州民商事诉讼与执行异议领域多年，具有丰富的案外人执行异议之诉实务经验。
法院强制执行被执行人土地使用权时，若土地经转租后由次承租人投资建有厂房、仓库，次承租人能否主张排除执行？举证责任如何分配？最高人民法院（2019）最高法民终1790号华裕物流案确立了明确规则。本文由贵阳执行异议律师刘正刚结合该公报案例进行解读。
一、典型案情
案涉土地使用权登记在华裕李氏公司名下，位于某工业园区内，面积约50亩，土地用途为工业用地。华裕李氏公司先将该土地出租给某物流公司经营，后经出租人同意，该物流公司将土地转租给华裕物流公司使用。华裕物流公司在转租取得土地后，投入大量资金在该土地上兴建了钢结构厂房两栋、仓库一栋、办公楼及配套附属设施，总建筑面积约2万平方米，并依法办理了建设工程规划许可和施工许可等手续。厂房建成后，华裕物流公司将部分厂房用于自身物流仓储经营，部分对外出租给其他企业使用。
后因华裕李氏公司与某银行之间的金融借款合同纠纷，银行申请法院查封了华裕李氏公司名下的该宗土地使用权，并拟启动司法拍卖程序。法院在土地现场张贴查封公告和拍卖裁定后，华裕物流公司才得知土地已被查封。华裕物流公司以其对地上建筑物享有合法所有权为由，向执行法院提出执行异议，主张地上建筑物不属于被执行人财产，请求排除对地上建筑物的执行。执行法院经审查认为，根据”房地一体”原则，土地使用权和地上建筑物应一并处分，裁定驳回华裕物流公司的异议。华裕物流公司不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。
| 审理阶段 | 法院/案号 | 裁判结果 |
|---|---|---|
| 执行异议 | 执行法院 | 裁定驳回异议 |
| 一审 | 某省高级人民法院 | 判决驳回诉讼请求 |
| 二审 | 最高人民法院（2019）最高法民终1790号 | 二审审理后依法裁判 |
本案核心在于：次承租人在转租土地上建造的建筑物，是否构成”足以排除强制执行的民事权益”。这一问题在贵阳的厂房租赁、物流仓储等领域同样具有典型意义。贵阳综合保税区、贵安新区电子信息产业园、修文工业园等园区内，大量企业通过租赁土地修建厂房、仓库，一旦土地权利人涉诉，地上建筑物便面临被一并处置的风险。
二、争议焦点
（一）次承租人是否具有原告资格。 华裕物流公司与被执行人华裕李氏公司之间无直接租赁合同关系，系通过转租取得土地占有，其能否以对地上建筑物享有权利为由提起执行异议之诉，是首先需要解决的程序问题。申请执行人抗辩称，华裕物流公司并非土地权利人，与被执行人也无直接合同关系，不具备案外人执行异议之诉的原告资格。
（二）地上建筑物是否构成足以排除执行的权益。 华裕物流公司主张依据”谁投资、谁所有”原则，其作为实际投资人对地上建筑物享有所有权，该权利足以排除强制执行；申请执行人则认为根据”房地一体”原则，土地使用权被查封后地上建筑物应一并处分，次承租人的权利不能对抗法院的强制执行。
（三）举证责任如何分配。 次承租人需证明哪些事实？证明标准如何把握？被执行人的认可能否免除次承租人的举证责任？申请执行人主张，华裕物流公司提供的证据存在事后补签、与被执行人恶意串通等嫌疑，不应采信。
（四）如何平衡权利保护与执行效率。 如果对次承租人的权益过度保护，可能助长虚构租赁关系、伪造建设证据等滥用异议权的行为；如果完全不予保护，又可能损害善意投资人的合法权益。法院如何在两者之间寻求平衡。
三、法院裁判要点
第一，次承租人有权提起案外人执行异议之诉。 次承租人在转租土地上兴建建筑物，法院执行土地并可能处分地上建筑物时，次承租人与执行标的具有直接利害关系。只要其主张的权益真实存在，即符合《民事诉讼法》关于案外人执行异议之诉的原告资格要求。至于其主张能否成立，属于实体审理范畴，不影响起诉权利。
第二，应平衡保护次承租人权利与执行秩序。 一方面，次承租人基于合法转租关系投资建设，对其建造的建筑物依法享有权益，不能因土地权利人的债务而任意损害；另一方面，也要防止虚构租赁关系、伪造建设证据等滥用异议权的行为妨害正常执行秩序。法院应当严格审查证据，既要保护真实权利人，也要坚决制裁虚假诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三，严格依据第311条审查举证。 次承租人应就以下事实承担举证责任：存在合法有效的转租合同关系，且转租取得了原出租人的同意；地上建筑物确系其投资建造，包括建设工程合同、材料采购合同、付款凭证等；建造行为发生在法院查封之前，需提供施工许可、竣工验收报告等客观证据；对建筑物实际行使占有、使用、收益等权利，如水电费缴纳记录、厂房出租合同等。证明标准为高度盖然性。被执行人的认可可以作为证据使用，但不能当然免除次承租人的举证责任，法院仍需结合其他客观证据进行综合审查。
第四，”房地一体”原则存在适用边界。 法院执行土地使用权时，地上建筑物原则上应一并评估拍卖，但这不意味着次承租人的权益完全不予保护。在确认次承租人确系合法权利人的情况下，可在变价款分配中对建筑物对应价值予以适当保护，或通过其他合法方式保障其补偿权益。最高法院在判决中特别指出，执行法院在处置土地使用权时，应当查明地上建筑物的权属状况，不能简单以”房地一体”为由一概否定次承租人的合法权益。
第五，关于违法建筑的处理。 如果次承租人建造的建筑物未取得合法的建设工程规划许可，属于违法建筑，则不能产生合法的物权权益，次承租人请求排除执行的主张法院不予支持。但对于建筑物的建筑材料价值，次承租人可另行主张权利。
四、刘正刚律师实务提示
笔者长期处理贵州地区案外人执行异议之诉，结合本案和贵州地区司法实践，提出以下提示：
第一，租赁土地建厂必须完善书面手续。 贵阳、贵安新区及贵州各地工业园区中，大量企业通过租赁土地修建厂房。建议在租赁合同中明确约定土地用途、建设审批责任、建筑物归属及合同终止后补偿方式等关键条款。转租必须取得原出租人书面同意，并妥善保管租赁合同、转租合同、建设施工合同、付款凭证等全部证据。根据《贵州省土地管理条例》相关规定，集体建设用地使用权流转也应当签订书面合同并依法办理登记。
第二，时间节点至关重要。 权利基础必须发生在法院查封之前。企业应保留施工许可证、建设工程规划许可证、竣工验收报告、水电费开户及缴费单据等能客观证明建设时间和占有使用事实的证据。在贵阳法院的审判实践中，如果仅有施工合同而缺乏付款凭证和政府审批文件，法院通常难以认定建设行为发生在查封之前。
第三，注意区分”排除执行”与”参与分配”。 次承租人对地上建筑物的权益不一定能完全排除土地执行，但可在执行程序中主张对建筑物变价款参与分配或优先受偿。应根据具体案情选择最有利的诉讼策略。如果建筑物价值较大且土地拍卖可能导致建筑物被低价处置，可以考虑另行提起建筑物确权诉讼或在执行异议之诉中一并请求确认权利。
第四，高度重视举证责任。 案外人承担全部举证责任且证明标准为高度盖然性。仅有被执行人承认而缺乏其他客观证据佐证的，法院通常不予支持。企业日常经营中应建立规范的合同和财务档案管理制度，所有重大投资行为均应留存完整书面凭证。特别提醒：在执行程序启动后与被执行人补签的租赁合同或建设合同，极易被法院认定为恶意串通。
第五，及时采取法律措施，勿错过十五天起诉期限。 根据《民事诉讼法》第二百三十四条，案外人对执行异议裁定不服的，应在裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。该期限为不变期间，不适用中止、中断和延长。错过该期限，异议裁定即发生法律效力。
五、FAQ
Q1：什么是案外人执行异议之诉？
案外人认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，在执行异议被裁定驳回后，依法向执行法院提起的请求排除对该标的执行的民事诉讼。根据《民事诉讼法》第234条，应在裁定送达之日起十五日内起诉。
Q2：次承租人可以提起执行异议之诉吗？
可以。次承租人在合法占有的转租土地上投资兴建建筑物，法院执行土地并可能影响其合法权益时，与执行标的具有直接利害关系，依法具有原告资格。但需注意，单纯的承租权（未建造建筑物）通常不足以排除强制执行。
Q3：租赁土地上建的厂房归谁所有？
在已取得合法建设审批手续的情况下，根据”谁投资、谁所有”原则，次承租人投资建造的厂房财产权益归属于次承租人。但在土地执行中能否排除执行，需综合判断租赁合法性、建设时间、权利公示情况等因素。若建筑物未取得建设工程规划许可，可能被认定为违法建筑。
Q4：举证责任由谁承担？
由案外人（次承租人）承担。根据《民诉法解释》第311条，案外人应就享有足以排除执行的民事权益承担举证责任，证据不足则直接承担败诉风险。申请执行人无需承担反证责任。
Q5：被执行人承认建筑物是次承租人建的，还需要其他证据吗？
需要。被执行人的承认可以作为证据使用，但不能免除案外人的举证责任。法院应结合建设工程施工合同、材料采购付款凭证、政府审批文件、水电费记录等客观证据综合审查，防止恶意串通、虚构租赁关系妨害执行。
Q6：法院执行土地时地上建筑物会一并拍卖吗？
根据”房地一体”原则通常一并评估拍卖，但次承租人能证明合法投资建造的，可主张对建筑物对应变价款参与分配或获得补偿，而非完全不予保护。执行法院在拍卖前应当查明地上建筑物的权属状况。
Q7：提起执行异议之诉期间会停止执行吗？
根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》，案外人执行异议之诉审理期间，法院不得对执行标的进行处分。但申请执行人可以提供充分、有效的担保请求继续执行。因此起诉可在一定程度上暂缓执行，但并非绝对停止。
Q8：执行异议被驳回后多久内必须起诉？
十五日，自裁定送达之日起计算，为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断和延长的规定。务必在期限内起诉，逾期异议裁定即发生法律效力，不能再提起执行异议之诉。
Q9：贵阳企业租赁集体建设用地建厂有哪些风险？
集体建设用地流转受到较为严格的法律限制，未经合法审批建设厂房可能面临违建认定、租赁合同无效等风险，在执行程序中更难获得保护。贵阳周边部分乡镇存在集体土地出租建厂的情况，建议投资前咨询专业律师进行法律尽职调查，确认土地性质和流转合法性。
Q10：案外人执行异议之诉的诉讼费如何计算？
案外人执行异议之诉属于财产案件，根据诉讼请求的金额或价额按比例分段累计交纳诉讼费。如果仅请求排除执行而未提出具体金额，各地法院收费标准不一，贵州地区法院通常按件收取或参照执行标的额计算。
Q11：次承租人能否在执行程序中直接主张建筑物补偿？
可以。次承租人可以在执行程序中向执行法院提出书面申请，主张对地上建筑物的变价款享有权利。执行法院应当进行审查并听取各方意见。如果对审查结果不服，可以通过执行异议和执行异议之诉程序进一步救济。
Q12：贵阳地区租赁土地建厂需要注意哪些地方规定？
根据《贵州省土地管理条例》和贵阳市相关规定，租赁土地建厂应当注意：确认土地用途是否符合规划（工业用地、仓储用地等）；在工业园区内租赁土地应经园区管委会备案；建设厂房必须取得建设工程规划许可证和施工许可证；租赁合同应向自然资源部门办理租赁备案。贵州喀斯特地貌区还应特别注意地质勘察，避免在溶洞、软弱夹层区域建设。
相关阅读：
© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292