导读：在法院强制执行拍卖房产时,案外人(房屋承租人)突然拿出一份长达20年的租赁合同和”一次性付清全部租金”的收据,要求法院”带租拍卖”——这样做能得到法院支持吗？当租赁关系设立于抵押权之后时,答案是否定的。本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中的一则典型案例,解析”先抵押后租赁”情形下案外人请求带租拍卖的审查标准以及”买卖不破租赁”的适用边界。
一、案情概要:长达20年的租赁合同能否对抗法院拍卖？
在某小额贷款公司申请执行黄某甲等人债务纠纷一案中,法院依法查封了被执行人黄某甲名下的一处房产,该房产早在2013年和2014年就已先后两次办理了抵押登记,抵押权人为某小额贷款公司。进入拍卖程序后,案外人冯某某向法院提交了一份落款时间为2012年4月5日的《房屋租赁合同》,主张其早在2012年就承租了该房屋。该租赁合同约定:租赁期限为20年;月租金5000元;冯某某分两次支付合计120万元租金。冯某某还提交了黄某甲签署的收租金收据、银行进账单(备注”付房租”)以及一份公证的《房屋租赁声明承诺书》。基于这些证据,冯某某请求法院”带租拍卖”该房屋。
执行法院起初同意了冯某某的申请,裁定”附带租赁拍卖”案涉房屋。但申请执行人(小额贷款公司)提出异议后,法院中止了带租拍卖,最终驳回了冯某某的异议。冯某某遂提起案外人执行异议之诉。
二、法院裁判:先抵押后租赁,不能对抗抵押权
案件的核心争议在于:冯某某的租赁关系能否对抗某小额贷款公司的抵押权,从而要求法院带租拍卖？
法院审理后查明:案涉房屋的抵押权成立于2013年2月和2014年4月。而被执行人黄某甲当庭承认,案涉租赁合同的实际签署时间是在2014年底至2015年初,远晚于抵押权设立时间。合同中”2012年”的落款日期并不真实。同时,法院还注意到以下疑点:
- 20年超长租期且一次性支付120万元高额租金,不符合一般租赁关系的交易习惯;
- 冯某某虽然在2015年11月还做了公证,但该公证仅证明签字的真实性,不能证明租赁事实在抵押前已经发生;
- 冯某某提交的物业费、水电费发票的时间为2016年以后,无法证明在抵押前已实际占有使用房屋。
根据《中华人民共和国物权法》(当时适用)第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中,冯某某的租赁关系设立在抵押权设立之后,因此不能对抗某小额贷款公司的抵押权,其要求带租拍卖的请求缺乏事实和法律依据。
最终,一审法院判决驳回冯某某的全部诉讼请求。冯某某上诉后,二审法院驳回上诉、维持原判。
三、带租拍卖的关键审查标准
本案揭示出法院审查”带租拍卖”请求的核心要点:
1. 租赁与抵押的时间先后顺序
这是最关键的标准。如果租赁发生在抵押之前,根据”买卖不破租赁”原则,租赁关系可以对抗抵押权,法院应当带租拍卖。如果租赁发生在抵押之后,则租赁关系不得对抗已登记的抵押权,带租拍卖的请求不应得到支持。
2. 租赁合同的真实性
法院不应仅凭一份租赁合同就认定租赁关系存在。以下因素可能引起法院对租赁真实性的怀疑:
- 超长租赁期限(如10年、20年);
- 一次性预付巨额租金;
- 租金支付方式明显不符合交易习惯;
- 租赁合同落款时间与起租时间不匹配;
- 仅有收据而无实际资金往来的印证。
3. 实际占有使用的事实
承租人是否在抵押前已经实际占有使用房屋,是判断租赁真实性的重要辅助标准。物业费、水电费、停车费票据等日常费用凭证,是证明实际占有的有力证据——但票据的时间必须早于抵押权设立时间才具有证明力。
四、实务操作要点
- 对申请执行人(债权人)而言:当被执行人的房产上存在租赁关系时,应主动核查租赁时间是否在抵押登记之后。如果后于抵押,可以主张租赁不得对抗抵押权,要求法院”净房拍卖”;
- 对承租人(案外人)而言:签订租赁合同尽量在抵押登记之前,并注意保存租金支付凭证、实际占有的日常缴费票据等证据。在法院查封前已合法占有使用房屋的,可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条,主张带租拍卖;
- 注意区分”带租拍卖”与”买卖不破租赁”:带租拍卖是法院将租赁关系作为拍卖条件,买受人须继续履行租赁合同;而买卖不破租赁是房屋变更所有权人后承租人继续租用的权利。两者在同一案件中的法律后果是不同的;
- 执行异议之诉是在执行程序中保护案外人合法权益的重要途径。如果法院驳回了带租拍卖申请,案外人可以在法定期限内提起执行异议之诉。
结语
“先抵押后租赁,租赁不能对抗抵押权”是物权法的一项基本原则。案外人请求带租拍卖,不仅要证明租赁合同的真实存在,还要证明租赁关系设立于抵押权之前。对于企图通过倒签租赁合同、恶意串通来阻碍拍卖的行为,法院将依法审查并予以否定。如果您在抵押权执行、房产拍卖或执行异议方面需要法律帮助,欢迎联系刘正刚律师进行咨询:13885187222(贵阳)。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例1,裁判文书字号:(2023)桂02民终4038号,已做脱敏处理。)