导读：打赢了官司进入执行程序,却在申请执行前把涉案房产卖掉了——新的房主还能继续申请法院强制执行吗？申请执行的主体资格如何变更？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中的一则典型案例,解析生效判决后不动产权利发生转移时,权利承受人如何申请变更成为申请执行人,以及继受申请执行的法律依据和操作路径。
一、案情概要:判决生效后卖了房,新房主能否申请强制执行？
韦某乙与胡某某是隔壁邻居,双方因共用入户通道外公共平台的使用发生纠纷。韦某乙提起诉讼后,法院终审判决胡某某拆除防盗网、清除堆放在共用平台上的杂物。该判决于2022年11月16日生效。
然而,就在韦某乙申请强制执行前的2022年11月29日,他将涉案房产转让给了韦某甲并办理了不动产权变更登记。2023年2月3日,韦某乙向法院申请强制执行。被执行人胡某某随即提出异议,认为韦某乙已不是房产所有人,无权申请强制执行。新房主韦某甲表示希望继续执行,于2月16日申请变更自己为本案的申请执行人。
法院审查后裁定:变更韦某甲为本案申请执行人。这个裁定解决了一个实务中的重要问题——判决生效后、执行程序启动前,权利发生转移的,新的权利承受人有权以自己的名义申请继续执行。
二、法律依据:权利承受人有权申请执行
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第十六条、第十八条,生效法律文书确定的权利人的继承人、权利承受人,有权以自己的名义向人民法院申请执行。只要提交承受权利的证明文件,证明自己是生效法律文书确定的权利承受人的,即符合受理执行案件的条件。
本案中,韦某乙将房产转让给韦某甲并办理了不动产变更登记,这一物权转让行为合法有效。韦某甲作为涉案不动产的合法所有权人,对该不动产享有的物权权益自然包括依据生效判决排除他人妨害的权利。因此,韦某甲申请变更其为申请执行人的请求,符合法律规定。
最高人民法院指导性案例34号(《李晓玲、李鹏裕申请执行厦门海洋实业(集团)股份有限公司、厦门海洋实业总公司执行复议案》)也指出:权利承受人有权以自己的名义申请执行,只要提交承受权利的证明文件,证明自己是生效法律文书确定的权利承受人的,即符合受理执行案件的条件。
三、权利承受人的申请执行主体资格的确认路径
在实践中,权利承受人申请执行并非”自动继承”申请执行人地位,而是需要履行必要的程序手续才能被确认为权利承受人。具体路径如下:
- 提交申请:权利承受人向法院立案庭递交主张权利的申请书,并提交承受权利的证明文件(如不动产权证、转让合同、变更登记证明等);
- 法院审查立案:立案庭立案后,依法向申请人发出执行案件受理通知书;
- 调查和听证:法院经过必要的调查和听证程序,核实权利承受关系的真实性和合法性;
- 作出裁定:经审查符合法定条件的,法院依法作出变更申请执行人的裁定。至此,权利承受人的执行主体资格正式得到确认;
- 继续执行:获得执行主体资格后,权利承受人可以继续推进执行程序,依法保护自己的合法权益。
需要特别注意的是:权利承受人并非案件诉讼的直接参与人,不能直接以申请执行人的身份启动执行。必须通过上述程序性手续,经法院审查确认后方可成为申请执行人。
四、实务操作要点
- 在诉讼过程中或判决生效后转让不动产的,新房主应关注案件的执行进展,及时申请变更执行主体,避免因原权利人不再申请执行而影响自身权益;
- 被执行人以”原权利人已不是权利人”为由提出异议的,权利承受人应及时向法院提交权利承受的证明文件,申请变更执行主体;
- 不动产权利的转让以登记为生效要件——仅有转让合同但未办理变更登记的,不能对抗执行程序和第三人;
- 权利承受人申请变更执行主体,应准备以下材料:权利承受申请书、生效法律文书、不动产权属证书(或变更登记证明)、转让合同、原权利人的书面确认(如有);
- 本案情形与执行异议之诉不同:本案中权利承受人是对执行标的享有独立物权的权利人,应当主动申请变更执行主体,而非被动提起执行异议。
结语
生效判决作出后、执行程序启动前,不动产权利发生转移,新的权利人有权以自己的名义申请执行。这一规则既保障了权利承受人的合法权益,也维护了生效判决的既判力和执行力,体现了”物权转移不影响权利继受”的法律逻辑。如果您在执行程序或不动产纠纷中遇到类似问题,欢迎咨询刘正刚律师:13885187222(贵阳)。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例2,已做脱敏处理。)