导读：离婚协议约定夫妻共有房产归一方所有,但未办理产权变更登记。多年后,另一方的债权人申请法院查封并拍卖该房产,离婚协议约定的”权利人”能否以协议约定为由排除强制执行？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中的一则典型案例,解析离婚财产分割协议未办理过户情形下,权利人能否阻却强制执行的裁判规则。
一、案情概要:离婚六年未过户,前夫债务引爆房产查封
苏某某与梁某某于1994年结婚,2017年协议离婚。离婚协议约定:双方婚后购买的某处403号房(夫妻共同财产)归苏某某所有,梁某某应配合办理产权变更登记手续。但离婚后,双方一直未办理该房产的产权变更登记,该房产仍登记在双方名下。
然而,梁某某在婚前——2016年——就已向多人借款并逾期未还。2018年,债权人凌某某等人分别起诉梁某某,法院陆续判决梁某某偿还借款。2019年,执行法院查封了仍登记在梁某某名下的403号房。苏某某随即提出执行异议,主张该房产已通过离婚协议归自己所有,请求法院停止执行并解除查封。执行法院裁定驳回异议后,苏某某提起了案外人执行异议之诉。
二、法院裁判:未办理过户登记,不能排除强制执行
本案的核心争议在于:苏某某基于离婚协议对403号房享有的民事权益,能否足以排除人民法院的强制执行？
一审法院审理后认为:
第一,物权变动以登记为生效要件。根据当时施行的《中华人民共和国物权法》第九条规定:”不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”苏某某与梁某某虽在离婚协议中约定403号房归苏某某所有,但双方未办理不动产物权变更登记,该房产仍登记在双方共有名下,不生物权变动效力,仍属于夫妻共同财产。
第二,苏某某怠于行使权利,主观上存在过错。苏某某与梁某某于2017年9月离婚,但至2019年9月法院查封该房产前长达两年时间内,在梁某某不配合办理产权变更登记的情况下,苏某某未通过提起诉讼等方式主张权利。怠于行使因离婚协议取得的请求权,主观上存在过错。
第三,离婚协议损害了债权人的合法权益。梁某某所欠债务均形成于2016年(离婚之前),其在未偿清债务的情况下,在离婚协议中将夫妻名下共有房产约定归苏某某一人所有,客观上损害了债权人的合法权益。
综上,法院判决驳回苏某某的全部诉讼请求。苏某某上诉后,二审法院驳回上诉、维持原判。
三、核心规则:离婚协议≠物权变动,未过户不能对抗执行
本案的裁判规则对实务具有重要指导意义:
1. 离婚协议约定的房产归属仅是债权请求权,不直接发生物权变动效力
离婚协议中关于房产归属的约定,在性质上属于以离婚为条件的财产分割协议。该协议在双方之间产生”一方负有配合办理过户义务”的债权债务关系,但并不直接导致物权变动。只有完成不动产变更登记,所有权才发生转移。在此之前,该房产在法律上仍属于双方共有财产。
2. 物权登记优先于离婚协议约定
在执行程序中,法院依据不动产权属证书判断执行标的的归属。只要房产仍登记在被执行人名下,无论离婚协议如何约定,法院都有权对该房产采取查封、拍卖等执行措施。
3. 权利人怠于行使权利,过错在己
离婚后,约定的权利人应当及时行使过户请求权——或要求对方配合办理,或在对方不配合时向法院起诉。如果长期不主张权利,不仅面临对方债务被法院追偿的风险,还可能被法院认定为”怠于行使权利、主观上存在过错”,从而在执行异议之诉中处于不利地位。
四、实务操作要点
- 离婚协议约定房产归一方所有的,应在离婚后尽快办理不动产变更登记手续——这是将”纸面上的权利”变为”法律上可以排除执行的权利”的关键一步;
- 如果对方不配合办理过户,权利人应当及时向法院起诉,请求确认所有权并判令对方协助办理过户登记。取得生效判决后,可以申请法院强制执行过户;
- 在未完成过户的情况下,如果另一方因个人债务导致房产被查封,权利人虽然可以提起执行异议之诉,但胜诉可能性较低——特别是当债务形成于离婚之前时;
- 对于申请执行人(债权人)而言,如果被执行人的房产存在离婚协议约定归属前配偶的情况,应注意调查以下事项:离婚时间与债务时间的先后、是否已完成过户登记、另一方是否存在怠于行使权利的情形;
- 案外人执行异议之诉以执行异议为前置程序——必须先向执行法院提出书面异议,对异议裁定不服的,才能提起执行异议之诉。
结语
离婚协议约定的房产归属,在法律上不等于物权已经转移。未办理过户登记的,权利人不能以离婚协议为由排除法院的强制执行。惟有及时完成产权变更登记,才能真正把”归我的房子”变成”法院不能动的房子”。如果您在离婚财产分割、执行异议或不动产纠纷中遇到问题,欢迎咨询刘正刚律师:13885187222(贵阳)。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例3,已做脱敏处理。)