导读：被执行人唯一住房被法院依法拍卖后,执行法院从拍卖款中为被执行人及其家属预留了5至8年的租房租金。这时,被执行人的另一个债权人能否凭另案判决,查封冻结这笔预留租金？答案是否定的——这笔租金属于豁免执行的财产,专门用于保障被执行人及其家属的基本居住权利,其他债权人不得强制执行。本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中的一则典型案例,解析唯一住房拍卖后预留租金的豁免执行规则。
一、案情概要:房子的钱刚被预留,就被另一个债权人冻结了
叶某某的一套房产因一起债务纠纷被法院依法拍卖。执行法院依据相关规定,从拍卖款中为叶某某及其同住家属预留了8年的租房租金共计297600元,并将该款项汇入叶某某名下的银行账户。此外,叶某某还是精神残疾女儿的监护人,每月领取看护补贴。
然而,叶某某的另一位债权人王某从另一起案件中得知了该账户信息。王某随即向法院申请财产保全,冻结了叶某某的该银行账户,实际冻结金额近30万元。王某的债权经法院判决确认后,执行法院将叶某某账户中的30余万元划拨给了王某。
叶某某随即提出异议:这笔钱是法院从拍卖款中预留的租房租金和生活补助,属于豁免执行的财产,不应被另案债权人执行。执行法院审查后,决定将划拨款中的300600元发还叶某某。王某不服,提出执行异议。
二、法院裁判:预留租金不得被执行,发还被执行人
本案的核心争点在于:被执行人名下唯一住房在另案中司法处置后预留的租金,是否属于豁免执行的财产？
法院审理后认为:
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条和第五条,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,法院可以查封但不得拍卖、变卖。在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和生活必需品的前提下,法院可以对超出生活必需的房屋予以执行。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条进一步明确:申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,法院可以执行被执行人维持生活必需的居住房屋。
本案中,执行法院在拍卖叶某某唯一住房后,从房屋变价款中为其及所扶养家属保留了8年租金297600元,外加看护补贴3000元,共计300600元。这笔钱是专门用于保障叶某某及其所扶养家属(包括精神残疾的女儿)基本居住和生活费用的,属于豁免执行的财产。王某另案申请执行该笔款项,于法无据。
最终,法院裁定驳回王某的异议请求。
三、预留租金的豁免执行规则
本案揭示出一条重要的执行规则:被执行人唯一住房被拍卖后,从拍卖款中预留的租金属于豁免执行的财产,被执行人及其家属的基本居住权利优先于普通债权人的债权实现。具体而言:
- 豁免范围:预留租金通常按照当地房屋租赁市场平均租金标准计算,租期为5至8年,用于保障被执行人及其所扶养家属的基本居住需求;
- 豁免效力:预留租金汇入被执行人账户后,仍然属于豁免执行的财产,其他债权人不得另案申请冻结或扣划,法院应当保护该笔款项用于约定的居住用途;
- 豁免例外:与预留租金一同汇入的其他款项(如被执行人已结余的自有资金)不属于豁免范围,债权人可申请执行;
- 举证责任:被执行人或案外人主张预留租金属于豁免执行财产的,应当提供证据证明该款项是法院从拍卖款中为其预留的租金,以及其家属需要依赖该款项维持基本居住生活的证明。
本案还说明:被执行人的银行账户中可能同时存在豁免财产和非豁免财产。法院在执行时应当区分不同来源的款项,不能因账户中混入了豁免财产就全部不予执行,也不能因账户中有非豁免财产就一并扣划全部资金。
四、实务操作要点
- 对被执行人(债务人)而言:如果你的唯一住房被法院拍卖,法院预留的租房租金应当专款专用,及时向执行法院申报该款项的豁免性质,防止被其他债权人另案冻结扣划;
- 对申请执行人(债权人)而言:在查询被执行人银行账户时,如果发现账户中有大笔资金,应当了解其来源。如该款项系法院从拍卖唯一住房变价款中预留的租金,则属于豁免执行的财产,不应对该部分申请执行;
- 预留租金的期限(5至8年)和标准(当地房屋租赁市场平均租金)各地法院可能有所不同,但基本规则一致——保障被执行人的基本居住权利,是执行程序中必须坚持的基本原则;
- 法院在执行过程中,应当主动审查被扣划资金的性质,发现包含豁免执行财产的,应当及时发还,避免因执行错误引发新的纠纷。
结语
唯一住房拍卖后预留的租金,是保障被执行人及其家属”住有所居”的底线。这一豁免执行规则,体现了执行程序中对基本生存权利的尊重和保护。无论是债权人还是债务人,都应当了解这一规则,以更好地维护自身合法权益。如果您在执行程序、债务纠纷中遇到问题,欢迎咨询刘正刚律师:13885187222(贵阳)。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例5,已做脱敏处理。)