导读：司法拍卖中,买受人以高价竞得一套房产后,却意外得知该房屋曾发生过跳楼死亡事件——是一套”凶宅”。买受人能否以拍卖公告未披露该重大瑕疵为由,申请撤销拍卖、退还拍卖款？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中的一则典型案例,解析”凶宅”是否属于司法拍卖应披露的重大瑕疵,以及买受人申请撤销拍卖的条件和裁判规则。
一、案情概要:花346万拍到婚房,却得知是”凶宅”
赵某某通过法院网络司法拍卖平台,以346万元的最高价竞拍成功一套位于北京市通州区的房产,准备作为婚房使用。拍卖成交裁定及确认书均已送达,拍卖款也已全部缴纳。
然而,在办理房屋交付过程中,赵某某意外得知:该房屋曾发生过跳楼死亡事件——被执行人的姐姐权某因患有抑郁症,于2014年在该房屋卧室跳楼当场死亡。被执行人在拍卖前未向法院说明这一情况,法院的拍卖公告中也未披露。赵某某认为,这一重大瑕疵导致其购买目的(作为婚房)无法实现,于是向执行法院提出异议,请求撤销拍卖、退还346万元拍卖款。
二、法院裁判:”凶宅”是重大瑕疵,撤销拍卖
本案的核心争点在于:拍卖房产曾发生过非正常死亡事件(“凶宅”),拍卖公告未披露,买受人能否以此为由请求撤销拍卖？
法院审理后认为:
第一,案涉房屋的”凶宅”情节构成重大瑕疵。房屋曾发生跳楼死亡事件,这一情形足以影响购房者的心理感受,进而影响购房者的真实意思表示。竞买人如果在拍卖前能得知这一不利因素,必将对其是否竞买以及以何种价格竞买产生重大影响。因此,该情形构成案涉房屋的重大瑕疵。
第二,该瑕疵无法通过通常的财产调查或现场看样查明。并非所有重大瑕疵都能通过法院常规的财产调查工作查明,竞买人更不可能通过现场看样当然知晓。此类瑕疵包括财产内部难以通过外部观察辨别的瑕疵,以及影响竞买人作出决定的特殊情况——比如此案中的非正常死亡事件。在此种情形下,将竞买风险一概转移至竞买人,显失公平。
第三,拍卖公告未披露重大瑕疵,导致买受人产生重大误解。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条,拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵等信息。第三十一条规定,由于拍卖财产的瑕疵说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现的,人民法院应当支持撤销拍卖。本案中,被执行人在拍卖前未将瑕疵告知法院,导致拍卖公告未能披露,买受人产生重大误解,购买目的无法实现。
最终,法院裁定撤销案涉房产的网络司法拍卖,将拍卖款346万元全额返还买受人赵某某。
三、司法拍卖中”凶宅”案件的裁判要点
本案的裁判逻辑,可以归纳出以下要点:
- “凶宅”属于司法拍卖应披露的重大瑕疵：房屋发生过非正常死亡事件,虽不影响房屋的物理使用功能,但严重影响购房者的心理感受和购买意愿,属于影响竞买人真实意思表示的重大事项;
- 法院有调查和披露的义务：法院在拍卖前应当对拍卖财产进行调查,查明已知瑕疵并在公告中披露。但如果是法院通过常规财产调查无法查明,且被执行人未主动告知的瑕疵,则不能苛求法院主动披露;
- 竞买人有合理期待权：竞买人有理由相信拍卖公告披露的信息是完整和准确的。对于无法通过现场看样和常规调查发现的重大瑕疵,竞买人的合理信赖应当受到保护;
- 撤销拍卖的后果：拍卖被撤销后,买受人已缴纳的拍卖款应当全额返还,拍卖标的物恢复到拍卖前的状态。
四、实务操作要点
- 对竞买人(买受人)而言:参与司法拍卖时,除看样和阅读拍卖公告外,可以通过走访小区物业、邻居等方式,主动了解房屋的历史情况——尤其是是否有非正常死亡事件等重大情形;
- 对申请执行人(债权人)而言:被执行人的配合程度直接影响拍卖的顺利进行。如果被执行人对已知瑕疵有隐瞒,可能导致拍卖被撤销,从而延后债权的实现;
- 对被执行人(债务人)而言:应如实向法院告知房产的重大瑕疵,否则一旦拍卖被撤销,不仅拍卖程序需要重新启动,还可能承担相应的法律责任;
- “凶宅”并非唯一的重大瑕疵类型。其他类似需要披露的重大瑕疵还包括:房屋结构安全隐患、严重渗漏水问题、被违法改建、存在违章建筑等;
- 买受人发现”凶宅”等重大瑕疵后,应在发现后及时提出执行异议,避免拖延。
结语
司法拍卖的目的在于高效变现财产、实现债权,但这并不意味着可以忽视竞买人的合法权益。房屋是否属于”凶宅”这种严重影响购买意愿的重大瑕疵,法院拍卖公告应当予以披露。如果买受人在成交后才得知这一情况,有权申请撤销拍卖并退还拍卖款。如果您在司法拍卖、执行异议或房产纠纷中需要法律帮助,欢迎联系刘正刚律师:13885187222(贵阳)。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例6,裁判文书字号:(2023)京0113执异773号,已做脱敏处理。)