导读:同一套房屋上,购房者的物权期待权与银行的抵押权发生冲突时,谁更优先？本文结合一则典型案例解析购房人物权期待权与抵押权冲突时的裁判路径。
一、裁判要旨
法院认为:购房者(案外人)对房屋享有的物权期待权是为了满足基本生活需要,保障基本生活权益;抵押权是债权人为保障债权实现而设定的担保物权。两者均优于一般债权。当两者冲突时,应当综合以下因素判断:权利取得的时间先后、权利人是否有过错、是否已实际占有使用、是否已支付合理对价。
二、核心规则
- 购房者的物权期待权与抵押权均为优先权利,均优于一般债权;
- 需要综合考量权利取得时间、过错程度、实际占有和付款情况;
- 购房者在缔约和履约过程中无过错,且取得物权期待权的时间早于抵押权取得时间的,其权利更优先。
三、实务要点
- 购房人应尽早签订购房合同、支付房款并实际入住,以尽早取得物权期待权;
- 银行在接受抵押时,应当审慎核查抵押物是否存在在先的购房人权益;
- 已实际占有使用房屋的购房者,在权利冲突中处于更有利的地位。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例27,已做脱敏处理。)