买了房、付了大部分房款、人也住进去了，却因为种种原因迟迟没办过户。结果原房主转身又把这套房抵押给别人借了钱，债权人申请执行要拍卖房子。这时候，购房人的”物权期待权”和债权人的”抵押权”撞到了一起——到底谁更优先？购房人能不能把房子保住、排除执行？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中一则典型案例进行解析。
一、典型案情
2012年6月，杨某与张某签订房屋买卖合同，把一套房屋卖给张某。张某陆续支付了33.5万元购房款（约定总价53万元，剩余19.5万元未付，张某表示愿交付法院执行）。同年7月，杨某把房屋交付张某，张某一家从此一直居住至今，且该房是张某家在本市的唯一住房。
2018年底，杨某悄悄办下了房屋产权证，却没告知张某，还表示愿付违约金、不再卖房。2019年2月，杨某把这套房抵押给王某，借款80万元并办理了抵押登记。
后王某与杨某的借贷纠纷经法院调解，确认王某对该房享有优先受偿权。王某申请强制执行该房屋。张某提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，请求停止执行。
二、争议焦点
张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？即：在物权期待权与抵押权冲突时，张某的权利能否优先于王某的抵押权？
三、法院裁判要点
一审、二审均认定张某的物权期待权优先，停止执行该房屋（同时张某应交纳剩余房款19.5万元）。裁判逻辑如下：
1. 张某享有物权期待权
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，张某符合：查封前已签订合法买卖合同、已合法占有（一家居住至今）、已支付大部分价款且愿交付剩余款、未过户非因自身原因（是杨某擅自抵押所致）。因此张某享有对该房屋的物权期待权。
2. 物权期待权与抵押权均优于一般债权，冲突时综合考量三因素
张某的物权期待权和王某的抵押权都优先于一般债权。两者冲突时，法院综合考量权利的性质、权利取得有无过错、权利产生的先后时间来判断何者优先：
- 权利性质：张某基于合同和占有，已具备物权的实质性要素，且该房是其唯一住房、涉及基本生存权益，物权期待权具有优先于一般债权的基础；
- 有无过错：张某在买卖、履约中无过错；杨某擅自抵押属违约行为；
- 时间先后：张某取得物权期待权的时间（2012年签约、占有）早于王某取得抵押权的时间（2019年）。
3. 结论：保护善意购房人的生存利益
张某合法取得并实际占有房产，因卖方违约而陷于权利待定，设立在后的抵押权阻碍了其物权期待权的实现。法律对特定情形下不动产买受人给予特殊保护，正是为了保护善意购房人的生存利益、维护交易安全。故张某的物权期待权应优先保护，排除执行。
四、刘正刚律师实务提示
这则案例对买房人是一记提醒：买房后及时过户至关重要，但万一未能过户，及时付款、实际入住也能为自己加上一道保护。
对购房人而言：
- 尽早办理过户是最根本的保护。过户后取得所有权，就不再依赖”物权期待权”这种待定权利；
- 暂时无法过户的，要做到：①签订合法有效的书面买卖合同并保存好；②尽可能多付、付清价款，保留转账凭证；③尽早实际占有、入住使用房屋。这三点正是物权期待权的核心要件；
- 购房人无过错、且取得权利时间早于抵押权的，在权利冲突中处于有利地位，尤其涉及唯一住房、基本生存利益时；
- 发现卖方有违约、擅自处分（抵押、转卖）迹象的，应及时主张权利，必要时申请财产保全、提起诉讼。
对债权人/抵押权人（含银行）而言：
- 接受房产抵押前，应审慎核查抵押物是否存在在先的购房人权益——是否已有人签约、付款、实际占有居住；
- 仅查册显示”无权利负担”还不够，对已有人长期占有居住的房屋更应警惕，避免抵押权因在先物权期待权而落空。
五、常见问题解答（FAQ）
问：什么是”物权期待权”？
答：指购房人虽未办理过户、尚未取得法律意义上的所有权，但已签订合法买卖合同、支付价款、实际占有房屋，对将来取得所有权享有合理期待的权利。在符合条件时，它可以排除对该房屋的强制执行。
问：我买的房没过户，又被原房主抵押了，房子保得住吗？
答：要看是否符合物权期待权要件（查封前合法签约、合法占有、已付大部分或全部价款、非因自身原因未过户），并结合权利性质、有无过错、时间先后综合判断。若你无过错、取得权利早于抵押权，尤其是唯一住房，较有可能优先保护、排除执行。
问：物权期待权和抵押权，哪个一定优先？
答：没有绝对的优先，两者都优于一般债权。冲突时法院综合考量权利性质、取得有无过错、产生时间先后等因素判断。涉及购房人基本生存利益、无过错且时间在先的，物权期待权往往优先。
问：买房后怎样最大程度保护自己？
答：最根本的是尽早办理过户。无法立即过户的，应签订合法书面合同、尽量付清价款并保留凭证、尽早实际入住占有，并随时关注卖方动向，防止其擅自抵押或转卖。
刘正刚律师，专注房产纠纷、执行异议之诉与疑难民商事诉讼。如您在购房过户、物权期待权、案外人执行异议等方面遇到法律问题，欢迎来电咨询。