在执行实务中，有一类”高仿真”的逃债手法：债务人把房子”卖”给债权人，签了正式的房屋买卖合同、出具了收款收据，等法院查封房产时，这位”买家”就跳出来提执行异议，声称”房子是我买的，不能执行”。可这”买卖”背后，往往是一笔借款的担保安排，甚至夹杂着虚假诉讼。法院如何识破？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中一则典型案例进行解析。
一、典型案情
苏某、姜某夫妇向孟某借款，双方就一套房屋签订了”房屋买卖协议”，约定房款260万元，并出具了收据。法院在执行苏某、姜某债务时查封了该房屋。孟某随即以”房屋买受人”身份提出执行异议、并提起执行异议之诉，要求解除查封、确认房屋归自己所有。
一审法院结合中间人证言，认定双方实为借款关系、房屋买卖是借款担保，驳回孟某请求。二审法院则采信买卖协议和收据，认定构成真实买卖、孟某享有物权期待权，撤销一审、停止执行。申请执行人不服，申请再审。
再审中，申请执行人提交了关键新证据——孟某夫妇出具的《欠据》和《证明》：白纸黑字写明”今欠姜某、苏某120万元””虽出具260万购房收据，但实际此笔买房款分文未付”，并约定”苏某夫妇未按期赎回房屋，孟某有权出售，超过欠款部分返还苏某”。这些文件彻底揭穿了”买卖”的真相。
二、争议焦点
- 双方签订的房屋买卖合同性质如何认定——是真实买卖，还是借款担保？
- 孟某是否享有足以排除强制执行的民事权益？是否构成虚假诉讼？
三、法院裁判要点
再审法院撤销二审判决、维持一审判决（驳回孟某请求、继续执行），并对虚假陈述行为另行处罚，理由如下：
1. 名为买卖、实为让与担保
结合《欠据》《证明》可知，双方实为民间借贷关系，签订房屋买卖合同是为借款提供担保，约定不能还款时以房抵债、溢价返还债务人。这是典型的让与担保，与真实买卖性质截然不同——让与担保中受让人无需支付对价、债务清偿前无权处分担保财产。
2. 未过户的”后让与担保”不具有物权效力
双方仅签订房屋转让协议、未办理所有权转移登记，所形成的”后让与担保”不具有物权效力。让与担保权利人享有的只是担保从权利，不能排除强制执行；未办理不动产登记的后让与担保权利人，更不具有依转让协议排除执行的民事权益。物权期待权保护规则（执行异议复议规定第28条）针对的是真实的无过错不动产买受人，对让与担保没有适用空间。
3. 构成虚假诉讼，应予制裁
孟某与苏某恶意串通，虚构”交付160万元现金购房款”等事实、作虚假陈述，借执行异议及异议之诉的合法程序，以规避执行、侵害申请执行人权益为目的，符合虚假诉讼的全部要素（规避法律谋取非法利益、恶意串通、虚构事实、借用合法程序、侵害他人权益）。法院将依法对其虚假陈述行为另行作出处罚。
四、刘正刚律师实务提示
对申请执行人（债权人）而言：
- 遇案外人以”房屋买受人”身份提执行异议时，要重点审查交易的真实性：是否真实支付对价、价款交付凭证是否完整、是否实际占有、是否办理过户、有无借款担保的痕迹；
- 积极搜集能揭示真实法律关系的证据，如借据、欠条、利息支付凭证、中间人证言、约定”赎回/抵债/溢价返还”的文件等——本案正是靠这类证据在再审中翻盘；
- 对方涉嫌恶意串通、虚假诉讼的，可请求法院依法制裁（罚款、拘留乃至追究刑事责任）。
对债权人采用担保安排的提醒：
- 以”签买卖合同”方式为借款做担保（让与担保），未办理过户的不具有物权效力，难以对抗其他债权人的执行；
- 规范的做法是依法办理抵押登记，明确担保关系，而非以”假买卖”掩盖真借贷，否则不仅得不到优先保护，还可能因虚假陈述被处罚。
五、常见问题解答（FAQ）
问：什么是”让与担保”？和真实买卖有什么区别？
答：让与担保是名为转让财产、实为给债务提供担保的安排。与真实买卖不同，让与担保中受让人无需支付对价，目的是担保债权，债务清偿前无权处分担保物。本质是债权债务合同的从合同。
问：签了房屋买卖合同就能排除法院执行吗？
答：不一定。要看交易是否真实。若实为借款担保（让与担保）、未办理过户，权利人不享有物权期待权，不能排除执行。只有真实的无过错不动产买受人，符合查封前签约、合法占有、支付价款、非因自身原因未过户等要件，才可能排除执行。
问：对方和被执行人串通搞假诉讼，我能怎么办？
答：可搜集证据揭示真实法律关系，请求法院认定虚假诉讼并予以制裁。虚假诉讼可被罚款、拘留，情节严重的还可能构成虚假诉讼罪，承担刑事责任。
问：用借款担保时，怎样才能有效对抗其他债权人？
答：应依法办理抵押登记等法定担保手续，使担保物权公示生效。以”假买卖”掩盖借贷、未办过户的让与担保不具有物权效力，难以对抗执行，风险很大。
刘正刚律师，专注疑难民商事诉讼、执行异议之诉与虚假诉讼防范。如您在债权实现、案外人异议、虚假诉讼应对等方面遇到法律问题，欢迎来电咨询。