前期物业服务合同对业主有约束力吗？最高法再审改判

裁判规则速览：业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同的，该约定对物业服务企业不发生效力，业主仍应受前期物业合同约束。

案号：（2022）最高法民再223号
来源：《最高人民法院公报》2025年第1期
审理法院：最高人民法院

本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注重大民商事诉讼、建设工程纠纷与企业法律顾问业务。

一、典型案情

2015年，青岛环海凯莱商务酒店有限公司（建设单位）与青岛华仁物业股份有限公司（以下简称”华仁物业”）签订《海逸天成前期物业服务合同》，约定由华仁物业为海逸天成项目提供前期物业服务，合同在物业主管部门备案。合同约定物业类型包括商业用房和办公用房，物业费标准为每月每平方米一定金额，服务内容涵盖公共区域秩序维护、保洁绿化、设施设备日常维护等。

恒丰银行股份有限公司青岛分行（以下简称”恒丰银行”）购买了该项目内的商业用房，建筑面积约2000余平方米。青岛海逸天成商业管理有限公司（以下简称”海逸公司”）购买了项目内52套独立房屋，均办理了不动产登记，总面积超过1万平方米，主要用于商业经营和对外出租。

关键争议事实：海逸公司与建设单位在52份《商品房预售合同》补充协议第十一条中约定，建设单位指定华仁物业对”海逸公司购买范围以外的区域”提供物业服务，实质上试图将海逸公司所购区域排除在前期物业合同之外。该补充协议还约定，海逸公司所购区域的物业服务由海逸公司自行管理或另行委托他人管理，建设单位不承担任何物业费用。

收房后，恒丰银行和海逸公司均以购房合同已排除前期物业合同约束为由拒绝缴纳物业费。截至起诉时，海逸公司累计拖欠物业费数百万元，恒丰银行亦拖欠数十万元。华仁物业多次通过书面催缴函、EMS邮件等方式催收，并在小区公告栏张贴缴费通知，但两家业主均置之不理。催收未果后，华仁物业向济南铁路运输中级法院提起诉讼，请求判令两家业主支付拖欠的物业费及违约金。

值得注意的是，类似情况在贵阳的商业地产项目中也时有发生。部分购房者在签订商品房买卖合同时，与开发商约定自行管理物业或排除前期物业公司，但入住后又与前期物业公司产生物业费纠纷。贵阳市观山湖区、南明区、云岩区等地的多个商业综合体均出现过类似诉讼，争议焦点与本案高度相似。

二、争议焦点

本案的核心争议有两个：

焦点一：业主与建设单位在购房合同中约定排除前期物业服务合同，能否对抗物业服务企业？

恒丰银行和海逸公司抗辩称，购房合同补充协议已明确将其购买区域排除在物业服务范围之外，因此不受前期物业合同约束。海逸公司进一步主张，其52套房屋均为独立商业用房，有独立出入口和设施，与华仁物业提供的公共区域服务不存在关联，不应缴纳物业费。

焦点二：前期物业合同约定的物业费单价，在业主未参与磋商的情况下，能否直接作为计费依据？

华仁物业主张应严格按照合同约定的单价计算物业费。海逸公司则抗辩称前期物业合同由开发商单方签订，物业费标准未经业主协商，且华仁物业实际提供的服务与收费标准严重不匹配，请求法院酌情调减。

三、法院裁判要点

最高人民法院再审判决确立了两项重要裁判规则：

规则一：前期物业合同对全体业主具有约束力，排除条款无效

最高法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：

“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

个别业主与建设单位之间关于排除前期物业服务合同内容的约定，属于双方内部约定，未经物业服务企业同意，对物业服务企业不发生法律效力。 业主不能以购房合同中的排除条款拒绝缴纳物业费。最高法院特别指出，前期物业合同制度的设立目的，就是在业主大会成立、选聘新物业之前，由建设单位选聘物业企业提供服务，保障物业的正常使用和管理秩序。如果允许个别业主通过与开发商的私下约定排除前期物业合同，将使前期物业制度形同虚设。

规则二：前期物业费应综合认定，不宜绝对按合同单价计算

最高法院同时指出，前期物业服务合同与普通物业服务合同存在重大差异：

• 前期物业合同由建设单位单方与物业企业签订，业主没有参与磋商
• 价格协商缺乏竞争性和公开性
• 业主在购房时对物业费标准缺乏议价能力
• 部分项目中建设单位与物业企业存在关联关系，定价可能偏离市场水平

因此，绝对按照合同单价计算物业费可能导致利益失衡。法院应以合同约定的物业费标准为基数，结合实际服务范围、服务质量、业主接受程度、周边同类项目收费水平等因素综合认定。最高法院在本案中特别强调，对于商业用房等非住宅物业，法院更应注重审查物业费标准与实际服务是否匹配，避免机械适用合同单价。

四、刘正刚律师实务提示

作为长期处理民商事合同纠纷的律师，笔者针对物业合同纠纷提出以下实务建议：

对物业公司

1. 签好前期物业合同并及时备案。 备案是合同合法有效的重要证据，也是诉讼中的关键举证。根据《贵州省物业管理条例》第四十二条，前期物业服务合同应当自签订之日起30日内报物业所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门备案。
2. 留存服务记录。 保安巡逻记录、保洁签到表、设施维修台账、电梯维保记录、消防检查记录等，是证明已提供服务的核心证据。贵阳部分法院在审理物业费纠纷时，要求物业公司提供至少近一年的完整服务记录。
3. 催收要留痕。 书面催缴函、EMS签收记录、微信/短信催收截图、电话录音等，形成完整证据链。催收时应明确欠费金额、缴费期限和逾期后果。
4. 注意诉讼时效。 物业费诉讼时效为3年，从每期物业费约定缴纳期限届满之日起分别计算。超过时效的部分可能丧失胜诉权。建议物业公司每年至少进行一次书面催收并保留凭证。
5. 商业用房欠费应重点关注。 商业用房面积大、欠费金额高，物业公司应建立重点客户跟踪机制，发现欠费苗头及时处理，必要时尽早采取法律措施。

对业主

1. “没签物业合同”不是拒交理由。 前期物业合同依法自动约束全体业主，从收房之日起即有缴费义务。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条，业主应当按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
2. 对物业费有异议应合法维权。 可以通过业主委员会协商、向住建部门投诉、或诉讼请求法院调整，但不能直接拒交。根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，业主也不得以未享受服务为由拒交。
3. 购房合同中的物业排除条款不能依赖。 开发商承诺的”自行管理””排除某物业公司”等条款，未经物业公司同意，法律上不能约束物业公司。如果确需自行管理，应在成立业主大会后依法选聘新的物业服务企业。
4. 服务不达标要及时固定证据。 拍照、录像、向物业发书面整改通知并保留送达凭证，这些在诉讼中可以作为请求减免物业费的依据。建议业主建立物业服务问题台账，记录问题发生时间、报修时间、整改情况等。
5. 积极参与业主大会和业主委员会。 前期物业阶段业主虽然被动接受物业合同，但可以通过成立业主大会依法选聘新物业。

对贵阳业主的特别提示

贵阳市住建局对前期物业服务收费有明确的指导标准。根据《贵州省物业管理条例》和贵阳市相关规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，商业用房等非住宅物业服务收费实行市场调节价。如果您认为物业费超过政府指导价或服务与收费严重不符，可以采取以下措施：

1. 向贵阳市住房和城乡建设局物业管理处投诉；
2. 向贵阳市发展和改革委员会（价格主管部门）反映收费问题；
3. 向辖区街道办事处或乡镇人民政府申请人民调解；
4. 委托律师通过诉讼方式请求法院调整物业费标准。

此外，贵阳市近年来推进”红色物业”建设，业主也可通过社区党组织协调解决物业纠纷。贵安新区、双龙航空港经济区等新建区域的商业项目，应注意在购房时审慎审查前期物业合同条款。

五、FAQ

Q1：没收房需要交物业费吗？

分两种情况：因业主自身原因拖延收房的，从开发商书面通知交房之日起需缴纳物业费；因房屋质量问题导致无法正常收房的，在整改完成前业主有权拒绝缴纳，但应保留质量问题的证据（验房记录、照片、整改通知等）。

Q2：前期物业服务合同的期限是多久？

前期物业合同可以约定期限，但在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效前，前期合同继续有效。即使合同约定期限届满，只要业主大会未选聘新物业且原物业继续提供服务，业主仍需缴纳物业费。

Q3：物业公司服务质量差，可以拒交物业费吗？

不能直接拒交全部物业费。 物业服务存在一般瑕疵时，业主可以要求整改或请求酌减，但拒交全部费用可能被法院判决补缴并承担违约金。只有在物业公司根本未提供服务或服务严重不达标的情况下，法院才可能大幅减免。关键在于充分举证。

Q4：怎样才能更换前期物业公司？

需要三步：(1) 依法成立业主大会和业主委员会；(2) 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（”双过半”），选聘新的物业服务企业；(3) 签订新的物业服务合同。新合同生效后，前期物业合同自动终止。

Q5：前期物业费标准由谁决定？

前期物业费由建设单位与物业服务企业在前期物业合同中约定，但须在物业主管部门备案。普通住宅前期物业费实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。如果业主认为收费过高，可以向当地价格主管部门或住建部门反映。

Q6：房屋空置可以少交物业费吗？

部分地区规定，房屋长期空置（通常连续6个月以上）可以申请按一定比例（通常为70%-90%）缴纳物业费。贵州省目前没有统一的强制减免规定，但业主可以与物业公司协商。具体以当地物业管理条例为准。

Q7：开发商逾期交房，物业费谁来承担？

房屋交付前的物业费由建设单位（开发商）承担。开发商逾期交房期间，业主无需缴纳物业费。如果物业公司向业主催收逾期交房期间的物业费，业主可以凭交房通知日期等证据抗辩。

Q8：物业费纠纷的诉讼时效是多久？

物业费纠纷适用3年普通诉讼时效，从每期物业费约定缴纳期限届满之日起算。物业公司超过3年未催收的部分，业主可以提出诉讼时效抗辩。但物业公司通过发函、起诉等方式主张权利的，时效中断重新计算。

Q9：贵州地区前期物业服务合同备案有什么要求？

根据《贵州省物业管理条例》第四十二条，建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起30日内，持合同等资料向物业所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门备案。备案是发生纠纷时证明合同真实性和签订时间的重要证据。贵阳市各区（市、县）住建局物业科负责具体备案工作。

Q10：业主委员会成立前，如何更换前期物业公司？

在业主委员会成立前，单个或部分业主无法直接更换前期物业公司。根据《物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》，只有业主大会成立并选举产生业主委员会后，才能通过法定程序选聘新的物业服务企业。在此之前，如前期物业公司存在严重服务问题，业主可向住建部门投诉或通过诉讼请求减免物业费。

Q11：物业费包含哪些费用？

物业费一般包含管理服务人员工资、物业共用部位和设施设备日常运行维护费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费等。不包含业主专有部分内部维修费、供水供电供气等专项费用（代收代缴的除外）、物业共用部位大修和更新改造费用（从专项维修资金列支）。

Q12：贵阳市物业费政府指导价标准是多少？

贵阳市普通住宅前期物业服务收费根据服务等级实行政府指导价，具体可在贵阳市住建局官网查询。商业、办公等非住宅物业实行市场调节价。如对收费标准有异议，可向贵阳市发改委价格管理部门咨询。

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