导读：买房付了定金和首付，却付不出尾款，最后还把刚过户的房子偷偷抵押套现——这究竟是”付不起钱”的合同违约，还是精心设计的合同诈骗？同样是没付清房款，一个是民事纠纷，一个是要坐牢十几年的刑事犯罪，分界点到底在哪？本文结合《中国法院2025年度案例·刑事案例一》中的一则典型案例，解析合同诈骗罪中”非法占有目的”的司法认定规则。
一、案情概要：付了50万首付骗过户，转手把房抵押套现280万
2021年12月，曾某在身负高额债务、个人征信不良、无法从银行贷款的情况下，仍以439万元总价，通过中介与卖家钟某签订购房协议。为顺利签约，曾某向钟某和中介隐瞒征信不良、谎称”有亲戚在某银行任行长，可帮快速办贷款”，并提供了伪造的、未显示逾期的征信报告。
曾某支付10万定金、40万首付后，谎称尾款待银行放贷后付清，骗取钟某办理过户，把房产过户到自己名下；又以”亲戚已办妥贷款手续、无需共同到银行”为由，骗取房产证取件单领走房产证。随后，他在2021年12月24日就把房子典当抵押给典当公司借款280万元，所得款项不仅没用于支付购房尾款，反而全部转移用于偿还个人债务和消费，还一直对钟某谎称仍在办贷款。
后房产被法院拍卖，钟某仅分得48万余元，尚有340万余元购房款无法收回。法院认定曾某构成合同诈骗罪（数额特别巨大），另就骗取他人26万余元构成诈骗罪，数罪并罚，决定合并执行有期徒刑十三年，并处罚金23万元。二审驳回上诉，维持原判。
二、法院裁判：从履约能力到资金去向，综合认定”非法占有目的”
本案的难点在于：曾某确实签了合同、付了定金首付，最后没付尾款造成损失——这到底是”付不起钱”的合同违约，还是合同诈骗？法院指出，区分二者的关键，在于行为人是否具有非法占有目的，并从四个要素综合认定：
第一，签约时有无履约能力。曾某签约时已背负高额债务、名下无资产、无稳定收入；定金和首付全是借来的；征信不良无法从银行贷款，提供给被害人的征信报告还是伪造的。可见他根本不具备支付全部购房款的能力。
第二，有无虚构事实、隐瞒真相的诈骗手段。曾某出具伪造征信报告隐瞒不良记录；虚构”亲戚任银行行长可快速办贷”；明知办不了贷款仍以办按揭为由骗取房产证；并隐瞒私自抵押典当房产的事实。诈骗行为环环相扣。
第三，有无履行合同的实际行动。房子价值300多万，曾某仅付40万定金首付，以”部分履行”骗取信任和房产证，取证后既未办按揭、也未创造条件支付尾款，没有任何实际履约行动——这是典型的”钓鱼式合同”。
第四，对取得财物的处置方式。曾某拿到房产证后立即抵押套现280万，次日即将钱全部转移用于个人还债和消费，恶意挥霍，给被害人造成巨大损失。
综合履约能力、诈骗手段、实际履约行为、资金去向四方面，法院认定曾某具有非法占有目的，符合刑法第二百二十四条”没有实际履行能力，以部分履行合同的方法诱骗对方继续履行”的规定，构成合同诈骗罪。
三、合同诈骗”非法占有目的”的认定标准
本案明确了区分合同诈骗与合同违约的核心——是否具有非法占有目的，并提供了四要素审查框架：
有无履约能力：审查签约时的财产状况、资金（首付）来源、还款（贷款）能力。靠借款凑首付、明知无法贷款仍签约，是重要的不利因素。
有无诈骗手段：是否虚构事实、隐瞒真相，如伪造材料、虚构关系、隐瞒重大事实，这是判断主观目的的客观标准。
有无实际履约行动：是否仅以小额或部分履行”钓鱼”，取得财物后有无积极创造条件履行剩余义务。
财物处置方式：取得财物后是否用于合同目的，还是挥霍、挪用、转移、携款潜逃。资金去向往往最能反映真实意图。
四、实务操作要点
对交易相对方（卖方）而言，过户、交付重要权证（如房产证取件单）务必与尾款支付、资金监管同步，警惕”先过户、贷款后付款”的套路；对买方资质、征信、资金来源应核实，必要时通过资金监管账户、抵押登记等方式锁定权利；
对被指控者而言，”非法占有目的”是合同诈骗辩护的生死线。辩护应围绕四要素逐项反驳：是否确有履约能力或履约努力、有无真实经营或还款行为、资金是否用于合同相关用途、损失是否因客观经营失败而非主观骗取，力争认定为民事违约而非犯罪；
注意诈骗罪与合同诈骗罪、罪数问题。本案曾某一人犯合同诈骗罪与诈骗罪两罪、数罪并罚，应准确区分各笔事实对应的罪名与数额，避免重复或拔高；
认罪认罚、退赔谅解仍是从宽的重要途径。本案诈骗罪部分因认罪认罚获从宽，民事损失由生效裁定确定偿还义务。涉案数额特别巨大时，积极退赔、争取谅解对量刑意义重大。
结语
合同诈骗与合同违约，表面都是”没履约、有损失”，但前者要坐牢、后者只担民事责任，分界就在”非法占有目的”。一个签约时就没钱、靠伪造材料和虚假承诺骗取信任、拿到财物就挥霍转移的人，即使签了合同、付了部分款，也难逃合同诈骗的认定。守约靠的是真实的履约能力和诚信，而非话术与套路。如果您在合同诈骗、诈骗或合同纠纷中需要专业帮助，欢迎联系刘正刚律师：13885187222（贵阳）。
（本文素材来源于《中国法院2025年度案例·刑事案例一》案例10，已做脱敏处理。）