裁判规则速览： 双务合同中双方均存在违约行为时，应根据合同义务分配、各自履行程度、违约程度大小等综合因素判断当事人是否享有合同解除权；双方违约均不构成根本违约的，合同不应解除。——（2012）民一终字第126号，《最高人民法院公报》案例，最高人民法院。
本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注贵州地区房地产开发、合作开发合同、商事合同纠纷诉讼业务，实务经验丰富。
在房地产合作开发合同纠纷中，一方诉请解除合同，另一方抗辩对方也存在违约行为，这种”双方违约”的情形在司法实践中非常普遍。合同解除权是否因双方均有违约而受到影响？什么程度的违约才构成”根本违约”从而引发合同解除？最高人民法院在（2012）民一终字第126号兰州永昶合作开发案中确立了综合判断规则。本文由贵阳合同纠纷律师刘正刚结合该公报案例进行详细解读。
一、典型案情
爱之泰公司（某房地产开发企业）与永昶商贸公司、农垦机电公司签订了《联建合作协议》，约定三方合作开发”银垠大厦”房地产项目。协议主要内容包括：爱之泰公司负责项目开发建设，永昶商贸公司和农垦机电公司提供土地使用权并负责将土地过户至项目公司名下，各方按约定比例分配建成房产。
合同履行过程中，双方均出现不同程度的违约行为：土地使用权过户手续未能按约定时间完成；项目建设资金出资也存在迟延和不足的情况；工程进度受到影响。永昶商贸公司和农垦机电公司以爱之泰公司迟延出资、工程停滞构成根本违约为由，诉请法院解除联建合作协议。爱之泰公司则抗辩称，土地未按约过户是导致项目停滞的主要原因，对方同样存在违约行为，合同不应解除。
| 审理阶段 | 法院/案号 | 裁判结果 |
|---|---|---|
| 一审 | 某省高级人民法院 | 判决解除合同 |
| 二审 | 最高人民法院（2012）民一终字第126号 | 撤销一审判决，合同不予解除 |
本案在贵州房地产合作开发领域同样具有典型性。贵阳、遵义等地大量房地产项目采用合作开发、联建等模式，因土地过户、资金筹措、施工进度等问题引发的合同解除纠纷屡见不鲜。最高人民法院的二审判决为此类案件提供了重要的裁判指引。
二、争议焦点
（一）在双方均存在违约的情况下，一方是否享有合同解除权
永昶商贸公司和农垦机电公司主张，爱之泰公司未按约定出资导致工程长期停滞，构成根本违约，依据合同约定和法律规定，其有权解除合同。爱之泰公司则主张，土地使用权未按约过户至项目名下是导致融资困难和工程延误的直接原因，对方违约在先，双方均有违约的情况下，不应单方解除合同。
（二）违约行为是否构成”根本违约”
合同解除的法定条件是违约行为致使不能实现合同目的（即根本违约）。本案中，需要判断的是：双方各自的违约行为性质和严重程度如何？爱之泰公司的出资迟延和土地过户迟延分别对合同目的实现造成了多大影响？工程停滞是否已导致合同目的客观上无法实现？
（三）合同解除后的法律后果如何处理
如果合同应当解除，需要对已投入的资金、已完成的工程、土地增值等进行清算和分配；如果合同不予解除，则需要明确各方继续履行的义务和违约责任。一审法院和二审法院在这一问题上的认定存在重大分歧。
三、法院裁判要点
最高人民法院在二审中对本案进行了全面审查，形成了以下裁判要点：
第一，双务合同中双方均违约时，应综合多方因素判断解除权。 最高人民法院明确指出，在双方当事人均存在违约行为的双务合同纠纷中，人民法院应当综合考虑以下因素判断一方是否享有合同解除权：（1）合同义务的分配情况，即各方承担的主要义务和从属义务；（2）各方的实际履行程度，已履行部分占全部义务的比例；（3）违约程度的大小，是一般违约还是根本违约；（4）违约行为与合同目的不能实现之间的因果关系；（5）继续履行合同的可能性和必要性。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二，双方均存在违约但均未构成根本违约的，合同不应解除。 最高人民法院经审理认为，本案中土地过户迟延和出资迟延均属违约行为，但这些违约行为并未导致合同目的客观上无法实现。银垠大厦项目已取得相关审批手续，工程也有一定进展，不存在完全不能继续履行的障碍。双方的违约均属于履行中的瑕疵，尚未达到”致使不能实现合同目的”的根本违约程度。在此情形下，简单判决解除合同既不利于维护交易稳定，也不符合合同法鼓励交易的原则。
第三，合同解除权的行使应当遵循诚实信用原则。 在双方都有违约的情况下，一方以对方违约为由主张解除合同，应当审查其自身违约行为对合同履行的影响。如果主张解除的一方自身也存在严重违约行为，且该违约行为是导致合同履行困难的重要原因，则其解除权的行使应当受到限制。这是诚实信用原则在合同解除制度中的具体体现。
第四，合同应当继续履行，各方应按过错承担违约责任。 最高人民法院撤销了一审解除合同的判决，判令双方继续履行联建合作协议，并根据双方各自的违约程度和过错大小，分别承担相应的违约责任（如支付违约金、赔偿损失等）。这一处理方式既维护了合同的稳定性，又对违约行为进行了适当制裁。
四、刘正刚律师实务提示
结合本案裁判规则及贵州地区房地产合作开发实务，笔者提出以下提示：
第一，合作开发合同中应明确约定解除条件。 在签订联建、合作开发合同时，应当对解除合同的具体情形作出明确约定，例如”逾期出资超过XX日，守约方有权解除合同””土地未在约定期限内过户导致项目无法推进的，守约方有权解除合同”等。明确的解除条件可以在争议发生时为法院判断提供合同依据。贵阳房地产开发项目涉及土地、规划、施工等多重审批，建议在签约阶段就由专业律师对解除条款进行把关。
第二，注意区分一般违约与根本违约。 并非所有违约行为都能导致合同解除。根据《合同法》第94条（对应《民法典》第563条），只有违约行为”致使不能实现合同目的”时，才构成法定解除的根本违约。一般的履行迟延、部分瑕疵履行，守约方可以主张违约金或赔偿损失，但不能据此解除合同。判断是否构成根本违约，需要综合考虑违约部分的价值占比、违约后果是否可补救、合同目的是否仍可实现等因素。
第三，自身存在违约时，解除权可能受限。 根据最高人民法院本案确立的规则，如果主张解除合同的一方自身也存在违约，且该违约与合同履行困难存在因果关系，法院可能不支持其解除合同的请求。因此在合作过程中，各方均应严格履行自身义务，避免因自身违约而丧失解除合同的权利。
第四，及时催告并保留证据。 以迟延履行为由主张解除合同的，必须先进行催告，给予对方合理的履行宽限期。催告应当采用书面形式（EMS函件、电子邮件等可留痕的方式），并明确载明履行内容、宽限期及逾期不履行将解除合同的意思表示。在贵阳的司法实践中，催告记录是法院认定解除权是否成立的关键证据。
第五，合同解除后应及时主张清算。 如果合同确实符合解除条件，解除后应当及时对项目进行清算，包括已投入资金的返还、在建工程的处理、增值收益的分配、损失的分担等。建议在解除通知中一并提出清算方案，避免久拖不决。
五、FAQ
Q1：什么是根本违约？
根本违约，是指当事人一方的违约行为严重到足以使合同目的无法实现的程度。根据《民法典》第563条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。判断是否构成根本违约，需要看违约后果是否实质性剥夺了守约方根据合同有权期待的利益。一般的迟延履行、轻微瑕疵不构成根本违约。
Q2：双方都违约，还能解除合同吗？
可以，但需要满足法定条件。最高人民法院在本案中明确，双方均违约时，应当综合考量合同义务分配、履行程度、违约程度大小等因素。如果一方的违约构成根本违约而另一方仅为一般违约，守约方仍享有解除权；但如果双方均不构成根本违约，合同目的仍可实现，则法院通常不支持解除，而是判令继续履行。
Q3：合同解除权行使有期限吗？
有。根据《民法典》第564条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
Q4：解除合同必须通过法院吗？
不一定。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。享有约定或法定解除权的一方，可以通过向对方发出解除通知的方式解除合同，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。如果双方对是否符合解除条件存在争议，则需要通过诉讼或仲裁解决。
Q5：合作开发房地产合同有哪些特殊法律要求？
根据最高人民法院相关司法解释，合作开发房地产合同的各方应当共同投资、共享利润、共担风险。如果合同约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，可能被认定为土地使用权转让合同；约定提供资金的一方不承担风险只收取固定数额货币的，可能被认定为借款合同。合同性质不同，法律适用和裁判结果也不同。
Q6：贵州房地产合作开发纠纷由哪个法院管辖？
房地产合作开发纠纷涉及不动产的，由不动产所在地人民法院专属管辖。贵阳地区的项目，根据标的额大小分别由基层人民法院或贵阳市中级人民法院管辖。贵州省高级人民法院管辖在全省范围内有重大影响的一审民商事案件。
Q7：合同解除后已经投入的资金怎么处理？
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在房地产合作开发中，通常需要对已投入的建设资金、土地增值、在建工程价值等进行评估审计，按照各方过错和约定比例进行清算分配。
Q8：对方违约后我没有及时解除，还能解除吗？
需要区分情况。如果合同约定了解除权行使期限，超过期限可能丧失权利。如果没有约定期限，自知道或应当知道解除事由起一年内应当行使。此外，如果在对方违约后仍然接受履行、继续合作，可能被法院认定为以行为放弃了解除权。因此在对方违约时，应及时表明立场并保留权利。
Q9：合同解除和合同终止有什么区别？
合同解除是合同终止的原因之一。合同终止是一个更宽泛的概念，包括债务已经履行、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、合同解除等多种情形。合同解除通常适用于一方违约或发生约定解除事由的情形，可能产生恢复原状、赔偿损失等法律后果。
Q10：贵阳律师处理合同纠纷如何收费？
律师收费根据案件标的额、复杂程度、工作时间等因素确定。贵州省律师服务收费实行市场调节价，具体费用由当事人与律师事务所协商确定。一般包括按标的额比例收费、计件收费和计时收费等方式。建议在委托前与律师充分沟通，了解收费方式和金额。
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© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292