裁判规则速览：父母出资购房将产权登记在子女名下，具有赠与性质。子女不仅应在物质上赡养父母，也应在精神上慰藉父母。子女对父母赠与的房屋依物权法分则行使物权将损害父母生活的，人民法院可依物权法总则关于尊重社会公德、不损害他人合法权益的规定不予支持。
案号：重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民再终字第00046号
来源：《最高人民法院公报》
审理法院：重庆市第五中级人民法院（再审）
本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，资深律师，专注婚姻财产纠纷、房产争议与家事诉讼。
一、典型案情
这是一起父母与独生女之间的房产分割纠纷，折射出法律与亲情的碰撞。
购房与产权登记
刘茂勇、周忠容系夫妻，刘柯妤系二人独生女。2012年11月，三人共同购买位于重庆市万盛经开区子如路的成套住宅房屋，购房款28万元。购房资金主要来源于刘茂勇、周忠容变卖其他房屋的价款以及刘柯妤返还父母的6万元。
在《商品房买卖合同》中，双方约定产权份额为：刘柯妤占90%，刘茂勇、周忠容各占5%。
2014年5月房屋交付使用，同年8月办理房屋产权证。产权证记载权利人为刘茂勇、周忠容、刘柯妤，但最初未明确载明是共同共有还是按份共有。后经重新颁发的产权证（X房地证X字第01655号）明确记载：房屋系按份共有，刘柯妤占90%，刘茂勇、周忠容各占5%。
矛盾爆发：装修争议与分割诉讼
2014年5月，二被告开始对房屋进行装修。刘柯妤不同意装修方案，于2014年6月2日书面通知二被告停止装修，但未果。
刘柯妤遂向重庆市綦江区人民法院起诉，请求：
- 分割共有房屋，将刘茂勇、周忠容合计10%的产权份额判归自己所有，由自己补偿二被告2.8万元
- 二被告赔偿擅自装修造成的损失5000元
刘柯妤的理由是：自己占90%的份额，根据《物权法》第九十七条，占份额三分之二以上的按份共有人有权决定对共有物的处分，有权要求分割。
刘茂勇、周忠容则辩称：房屋是二人出资购买，登记在女儿名下90%份额是疼爱女儿的表现。二人仅有此一套房屋居住，不同意转让份额。
审理经过
| 审理阶段 | 法院 | 结果 |
|---|---|---|
| 一审 | 綦江区人民法院 | 驳回刘柯妤诉讼请求 |
| 二审 | 重庆市第五中级人民法院 | 驳回上诉，维持原判 |
| 再审 | 重庆市第五中级人民法院 | 维持原判 |
一审法院认为，房屋为成套住宅具有不可分性，二被告无其他房屋居住，原告应支持二被告居住。二审法院则以产权证未载明共有性质为由，认定为共同共有，刘柯妤未证明共有基础丧失。再审中，刘柯妤提交了新的产权证证明房屋为按份共有，但法院仍维持了原判结果。
二、争议焦点
焦点一：按份共有人占90%份额，是否有权要求分割共有房屋并购买其他共有人的份额？
刘柯妤主张，根据《物权法》第九十七条（现《民法典》第三百零一条），占份额三分之二以上的按份共有人可以决定处分共有物。自己占90%份额，有权决定分割，并愿意以4万元作价收购父母的10%份额。
焦点二：父母出资购房登记在子女名下，父母是否享有超出登记份额的权益？
刘茂勇、周忠容主张，购房款大部分由二人出资，将90%份额登记在女儿名下是父母疼爱子女的表现，并非真正的按份共有。房屋是二人的唯一养老住所，女儿无权要求分割。
焦点三：物权行使是否应受公序良俗限制？
再审法院需要回答：即使刘柯妤在法律上享有90%的按份共有权，其行使物权的方式是否应当受到《物权法》第七条关于尊重社会公德、不损害他人合法权益原则的限制？
三、法院裁判要点
（一）按份共有关系成立
再审中，新的产权证明确记载房屋为按份共有，刘柯妤占90%、刘茂勇和周忠容各占5%。单从《物权法》第九十七条的规定看，刘柯妤占90%份额，确实有权决定对共有物进行处分。但法院认为，本案不能仅机械适用物权法分则的具体规定。
（二）购房出资与赠与性质
法院查明了以下关键事实：
- 大部分购房款由刘茂勇、周忠容出资，资金来源于变卖二人其他房屋的价款
- 刘柯妤在购房时出资有限，父母将大部分财产份额登记在女儿名下，超出刘柯妤实际出资部分具有赠与性质
- 赠与的动机是”父母疼爱子女”，是中国家庭中常见的财产传承方式
（三）公序良俗对物权行使的限制
再审判决书中有一段论述充满人伦温情，也明确了法律原则：
“‘百善孝为先’一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。孝敬父母乃’天之经、地之义、人之行、德之本’，是中国传统伦理道德的基石，是千百年来中国社会维系家庭关系的重要道德准则，是中华民族优秀的传统美德。”
法院具体论述了以下几点：
第一，子女的赡养义务不仅是物质的，更是精神的。
“为人子女，不仅应在物质上赡养父母，满足父母日常生活的物质需要，也应在精神上慰藉父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活。”
第二，父母对居住方式的选择应得到尊重。
刘茂勇、周忠容多年在重庆本土生活，不愿去苏州与刘柯妤共同居住，这是他们对生活方式的自主选择，他人不应强求。
第三，父母的担忧具有合理性。
双方目前缺乏基本信任，父母担心刘柯妤取得完全产权后变卖房屋导致二人无房居住，这种担忧并非毫无根据。刘柯妤虽然承诺父母可以居住至去世，但在信任缺失的情况下，该承诺难以消除父母的顾虑。
第四，父母的份额实际转让可能性极低。
刘茂勇、周忠容承诺有生之年不转让自己持有的份额，去世后份额归刘柯妤所有。二人合计只有10%的份额，单独转让的可能性不大，刘柯妤担心父母将份额转让他人没有事实依据。
第五，强行分割将损害亲情。
法院指出，刘柯妤目前要求父母转让财产份额”并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化”。
（四）法律依据：《物权法》第七条
法院最终适用了《物权法》第七条（现《民法典》第八条）：
“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”
虽然二审法院将房屋认定为共同共有存在不当（新证据证明是按份共有），但判决结果正确，再审予以维持。
四、刘正刚律师实务提示
1. 父母出资购房登记在子女名下的法律风险
本案对贵阳地区有普遍警示意义。许多贵州父母出于疼爱子女、避税、贷款便利等原因，将房产登记在子女名下或给子女大额份额。但需注意：
- 登记在子女名下即视为赠与，不动产登记具有公示效力
- 即使父母实际出资，如果没有明确的借款约定，一般认定为赠与而非借贷
- 子女成年后有权依法行使物权，包括要求分割、转让、抵押等
- 建议父母在出资时保留出资凭证，必要时签订书面协议明确性质
2. 按份共有不等于可以随意分割
虽然《民法典》第三百零三条规定按份共有人可以随时请求分割，但以下情况例外：
- 共有人约定不得分割的，按约定
- 因共有物的使用目的不能分割的（如作为唯一住所）
- 分割会损害其他共有人合法权益的
- 物权行使违反公序良俗的
3. 家庭房产登记的实务建议
| 情形 | 建议方案 |
|---|---|
| 父母全款购房，想给子女但需保障居住 | 可设立居住权（《民法典》新增制度），或保留父母份额 |
| 父母出资首付，子女还贷 | 签订书面出资协议，明确是借款还是赠与 |
| 担心子女婚后房产变夫妻共同财产 | 可明确赠与自己子女一方，办理赠与公证 |
| 想把房产留给子女但自己要住到去世 | 订立遗嘱或设立居住权，避免生前过户引发纠纷 |
4. 居住权制度是更好的制度选择
《民法典》新增了居住权制度（第三百六十六条至第三百七十一条）。父母将房产过户给子女的同时，可以在房屋上设立居住权并办理登记，确保自己有权终身居住。这比单纯依赖登记份额或子女承诺更为可靠。贵阳地区的公证机构和不动产登记中心均可办理居住权登记。
5. 家庭成员之间的房产纠纷应优先协商
本案虽然法院最终支持了父母，但诉讼过程导致亲子关系严重恶化。建议家庭成员在发生房产争议时，优先通过调解、协商解决，可以寻求社区调解委员会、律师调解等途径，既解决纠纷又维护亲情。
五、FAQ
Q1：按份共有房产占90%份额，可以单方面要求分割吗？
按份共有人原则上可以随时请求分割共有财产，但并非不受任何限制。如果共有物因使用目的不能分割（如家庭唯一住房），或者分割将损害其他共有人合法权益、违反公序良俗，法院可以不予支持。
Q2：父母出资买房登记在子女名下，还能要回来吗？
一般情况下，房产登记在子女名下视为对子女的赠与，不能随意撤销。但如果存在以下情形可以主张返还：（1）子女严重侵害父母或父母近亲属合法权益；（2）子女对父母有赡养义务而不履行；（3）附义务的赠与子女未履行义务。建议在出资时保留出资凭证和相关约定。
Q3：父母将房产登记在子女名下，子女不孝怎么办？
根据《民法典》第六百六十三条，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。但赠与人的撤销权自知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使。此外，父母还可以通过设立居住权、订立遗嘱等方式保障自身权益。
Q4：什么是居住权？如何设立？
居住权是《民法典》新增的用益物权，指权利人为满足生活居住需要，对他人的住宅享有占有、使用的权利。设立居住权应当采用书面形式订立合同，并向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。
Q5：父母出资购房写借条算赠与还是借款？
如果有明确的借条或借款协议，且父母实际出资时有借款的意思表示，一般认定为借款，子女应当偿还。但如果只有转账记录没有借款合意，法院可能推定为赠与。建议父母出资时与子女签订书面协议，明确资金性质。
Q6：独生女一定能继承父母全部房产吗？
不一定。如果父母一方去世且没有遗嘱，按法定继承，配偶、子女、父母都是第一顺序继承人。如果祖父母或外祖父母健在，他们也有继承权。此外，如果父母立有遗嘱将房产留给他人，独生女不能当然继承全部房产。
Q7：共有房屋分割的方式有哪些？
共有物分割可以采取以下方式：（1）实物分割（房屋可分的情况下）；（2）折价补偿（一方取得房屋，补偿其他共有人）；（3）变价分割（拍卖、变卖房屋后分割价款）。成套住宅作为一个整体，通常采用折价补偿或变价分割方式。
Q8：《民法典》实施后，物权法第七条还有效吗？
《物权法》已废止，但第七条的内容被《民法典》第八条吸收：”民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”同时《民法典》第一百三十二条规定：”民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案确立的裁判规则在《民法典》框架下仍然适用。
Q9：贵阳地区办理居住权登记需要什么材料？
一般需要：（1）居住权合同（可公证）；（2）双方身份证明；（3）房屋权属证书；（4）不动产登记申请书。具体材料可咨询贵阳市不动产登记中心。建议在签订居住权合同时由律师审核或公证处公证。
Q10：子女不赡养父母，父母能撤销赠与的房产吗？
可以。根据《民法典》第六百六十三条，对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。赠与人应在知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使。需要提供子女有扶养能力和条件却拒不履行赡养义务的证据。
© 刘正刚律师 | 法学博士 | 执业证号：15201200920519292