房屋质量问题无法入住，损失按什么算？最高法公报：按同期租金

裁判规则速览

1. 对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料、询价意见，人民法院应当审查其真实性、合法性、关联性；不能反映案件客观真实情况的，不能作为认定案件事实的根据。
2. 因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方对实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

案号索引：一审（2012）江宁开民初字第808号；二审（2013）宁民终字第2605号；江苏省高级人民法院2014年10月8日裁定指令再审；南京市中级人民法院2014年12月18日裁定撤销并发回重审；再审一审（2015年4月23日判决）；再审二审南京市中级人民法院2015年9月25日终审维持。

来源：《最高人民法院公报》刊载。
审理法院：江苏省南京市江宁区人民法院、南京市中级人民法院、江苏省高级人民法院。

本文由刘正刚律师撰写。刘正刚，法学博士，刘正刚律师团队执业律师，执业证号15201200920519292，专注房产纠纷、商品房买卖合同与建设工程质量争议业务。

一、典型案情

2007年6月7日，购房人李明柏与南京金陵置业发展有限公司（以下简称”金陵置业公司”）签订《美仕别墅》商品房买卖契约，购买位于南京市江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋，合同约定建筑面积276平方米。同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付房屋，实际建筑面积为280.22平方米。

交房后第二年即2008年，李明柏向金陵置业公司报告房屋存在质量问题。2010年3月，锋固建筑公司出具加固设计图并进场施工8天。施工后双方仍有争议，在前一诉讼中协商一致共同委托南京建研建设工程鉴定有限公司鉴定，约定双方均不得以非法院委托为由推翻结论。2011年3月28日，鉴定报告结论为一层客厅楼面板承载力满足规范要求，双方于2011年7月22日质证。

就租金标准，一审法院曾向江宁区物价局价格认证中心咨询，得到的意见是2010年同地段精装修房屋（240—250㎡）月租金7000—8000元，280.22㎡毛坯房月租金2000元，年涨幅8%—10%。前案已支持李明柏2010年4月之前的租金损失（自2008年7月起算，扣除2008年12月至2009年3月装修期）。

2012年李明柏再次起诉，主张2010年4月21日至2011年9月21日租金损失357000元（按21000元/月）及物业费等29638元，并提交租赁协议、发票证明2011年10月起实际月租金21000元。金陵置业公司抗辩加固后房屋已可使用、租金应按询价标准、物业费与本案无关。

一审判赔156841.2元（租金138660元按物价局9000/9900元/月+物业费18181.2元）。二审判赔158763.2元（物业费调整为20103.2元）。李明柏仍不服，向江苏高院申请再审。

江苏高院审查期间依职权向南京市住建局调取同类别墅出租单价，发现2010年综合均价61.36元/㎡/月、2011年67.82元/㎡/月，折合月租金约17194元、19004元，远高于物价局询价。2014年10月8日江苏高院裁定指令再审，南京中院于2014年12月18日裁定撤销原判发回重审。2015年4月23日再审一审判赔290662.2元（租金270559元+物业费20103.2元），扣已付160322.12元还需赔130340.08元。2015年9月25日南京中院再审二审维持原判。

二、争议焦点

本案历经一审、二审、江苏高院指令再审、发回重审、再审一审、再审二审，核心争议集中在：

1. 租金损失的计算标准。 李明柏主张按实际出租价21000元/月；金陵置业公司主张按物价局询价9000—9900元/月；江苏高院调取的住建局租金清册显示实际市场租金约17194—19004元/月。三种标准差距悬殊。

2. 物价局询价能否直接作为定案依据。 一审、二审均采信物价局询价，但江苏高院认为该询价远低于市场实际价格，不能反映客观真实，不能作为定案依据。这是再审改判的关键转折点。

3. 租金损失计算至何时截止。 法院认定计算至2011年7月22日（双方质证鉴定报告之日），对李明柏主张的额外准备时间未予支持。

4. 物业费是否属于违约损失。 法院认定因房屋质量问题导致购房人无法居住，其在此期间缴纳的物业费属于违约造成的实际损失，应予赔偿。

三、法院裁判要点

（一）政府部门询价意见的证据审查规则

江苏高院明确指出：人民法院应以证据能够证明的案件事实为依据依法裁判。无论是当事人提供的证据还是法院依职权调取的证据，均应客观真实并经质证后才能作为定案依据。

对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

在房产纠纷案件中，法院常向物价、住建等部门咨询价格信息，但这些意见并非天然具有证明力，法院仍须结合市场行情等因素实质审查。本案物价局询价认定2010年租金9000元/月，而住建局租金清册显示同类别墅实际综合均价61.36元/㎡/月，折合17194元/月，相差近一倍。法院据此认定物价局询价远低于市场实际价格，不能作为定案依据。

（二）以同期租金计算房屋质量违约损失的规则

本案确立的第二项核心规则是：

因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

其法律依据在于：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中双方《商品房买卖契约》第12条仅约定保修期内质量问题由甲方承担实际的、直接的损失，但对损失如何计算未明确约定。房屋质量问题导致购房人无法居住，其房屋使用价值落空的市场对价即为同期同类房屋租金。以同期租金计算损失符合合同法第113条”损失赔偿额相当于因违约所造成的损失”的规则。

（三）租金标准的最终确定

法院对三种租金标准分别评价：①李明柏主张的21000元/月系个别交易价格，不具普遍性，未全额采纳；②物价局询价9000—9900元/月与市场行情严重背离，不予采信；③住建局租金清册61.36元/㎡/月（2010年）、67.82元/㎡/月（2011年）系综合平均价，更具普遍性和客观性，予以采用。

再审一审据此计算：2010年4月21日至12月租金143229元，2011年1月至7月22日租金127330元，租金合计270559元；加物业费20103.2元，总计290662.2元；扣除已付160322.12元，还需赔偿130340.08元。

（四）各审级结果对比

从上表可见，租金标准从物价局询价的9000—9900元/月调整为住建局清册的约17194—19004元/月后，租金损失从138660元增至270559元，几乎翻番。这正是公报案例的价值：政府询价并非”钦定”价格，法院必须审查其是否反映客观真实。

（五）物业费赔偿与法律依据

法院认为，物业费虽属购房人与物业公司之间的合同关系，但因房屋质量问题导致购房人无法居住，其在此期间缴纳的物业费属于违约造成的实际损失，应予赔偿，但应扣除装修期。

除合同法第107条、第113条外，商品房买卖合同司法解释亦明确：

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

本案购房人选择主张赔偿损失而非解除合同，法院以同期租金标准计算其无法使用房屋的损失，正是上述司法解释的具体适用。

四、刘正刚律师实务提示

结合本案裁判规则及贵阳、贵州地区的司法实践，就商品房质量问题导致购房人无法入住时的损失维权，作如下实务提示。

1. 房屋质量问题致无法入住，可主张租金损失

购房人收房后发现楼板承载力不足、渗漏、墙体开裂、结构隐患等质量问题导致无法居住的，无论是否退房，均可要求开发商赔偿损失。合同未约定损失计算方式时，法院可参照同地段同类房屋同期市场租金计算。注意：主张租金损失的前提是”质量问题严重影响正常居住使用”，一般可修复瑕疵不支持全额租金损失，但修复期间合理损失仍可主张。

2. 租金标准如何确定：多方取证，避免被动

本案最关键的教训是：不要被动依赖法院向某一部门询价的结果。购房人应主动收集：①同小区或同地段同类房屋的租赁合同、租金发票；②中介平台同区域同类房屋挂牌租金截图（建议公证）；③申请法院向住建部门调取租赁备案数据；④必要时委托评估机构评估同期市场租金。贵阳市住建局定期发布部分区域房屋租赁参考价格，可申请法院调取。

3. 政府部门询价意见不是”尚方宝剑”

政府部门出具的询价意见，法院必须审查其真实性、合法性、关联性，不能反映客观真实的不予采信。购房人可从以下角度质证：①询价对象是否与案涉房屋具有可比性（面积、户型、装修、区位等）；②询价时间是否与损失期间一致；③询价方式是否科学，有无数据支撑；④是否存在相反证据证明实际市场租金水平。

4. 物业费等附带损失可一并主张

本案法院支持了物业费损失，但对公摊电费因原审未提出而未予理涉。购房人起诉时应将各项损失全面列明，包括物业费、公摊水电费、停车费、临时安置租金、搬家费等。各项损失须有票据凭证，损失期间应与房屋无法使用期间一致，装修期应合理扣除（本案扣除4个月）。

5. 保修期规定与诉讼时效

根据《建设工程质量管理条例》，商品房最低保修期为：地基基础和主体结构为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水及有防水要求的卫生间、外墙面防渗漏为5年；装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装为2年。保修期自房屋交付之日起算。

向法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，自购房人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。通过发律师函、向住建部门投诉、提起诉讼等方式主张权利的，诉讼时效中断并重新计算。

6. 质量问题举证与策略选择

购房人应做好以下取证：①发现问题立即拍照录像，必要时公证；②书面通知开发商维修并保留凭证；③共同委托或申请法院委托有资质机构鉴定（贵阳地区可选贵州省建筑科学研究检测中心等）；④保留所有费用票据；⑤必要时申请法院调取住建部门备案租金数据。

质量问题严重影响居住的，购房人可选择退房（返还购房款及利息）或保留房屋要求赔偿修复费用及租金损失。退房在房价上涨时可能不划算，赔偿则保留房屋所有权，应结合质量严重程度、修复可行性和房价走势综合决策。

更多相关案例分析可参阅竣工验收合格≠质量免责、收回国有土地按市场价补偿等文章。如需专业法律帮助，可咨询建设工程纠纷律师。

五、常见问题解答（FAQ）

Q1：房屋质量问题导致无法入住，损失按什么标准计算？

答：按同地段同类房屋的同期市场租金标准计算。最高法公报案例明确，合同未约定损失计算方式的，法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。购房人应提供租赁合同、租金发票、中介平台挂牌价等证据证明租金水平。

Q2：租金标准如何确定，谁来举证？

答：购房人应主动举证，可提交租赁合同、租金发票、中介平台数据，或申请法院向住建部门调取租赁备案信息。争议较大时可申请委托评估机构进行租金评估。

Q3：物价局的询价意见能否直接作为法院定案依据？

答：不能。最高法公报案例明确，政府部门出具的询价意见仅是参考性证据，法院必须审查其真实性、合法性、关联性；若询价结果与市场实际行情严重不符，不能反映客观真实情况，法院不予采信。

Q4：无法入住期间的物业费由谁承担？

答：由开发商承担。因房屋质量问题导致购房人无法正常居住使用，购房人在此期间已缴纳的物业费属于开发商违约造成的实际损失，与质量问题有直接因果关系，开发商应予赔偿。

Q5：房屋质量问题如何举证？

答：①发现问题后立即拍照录像；②书面通知开发商维修并保留凭证；③委托或申请法院委托有资质机构鉴定；④保留租房、物业、鉴定、搬家等费用票据。

Q6：装修期是否扣除？

答：应当合理扣除。本案扣除了2008年12月至2009年3月共4个月装修期，具体时长由法院结合实际需要酌定。

Q7：诉讼时效多久？

答：3年，自知道或应当知道权利被侵害之日起算。发律师函、投诉、起诉等可中断时效并重新计算。

Q8：退房还是要求赔偿？

答：质量问题严重影响居住的，购房人可选择退房并要求赔偿，也可保留房屋要求赔偿修复费用及租金损失。退房可要求返还购房款及利息，但房价上涨时可能不划算。

Q9：贵阳商品房质量问题如何维权？

答：贵阳购房人可通过以下途径维权：①向开发商发出书面整改通知；②向贵阳市住建局或贵州省住建厅投诉；③委托贵阳市房屋质量鉴定机构进行检测；④依据贵州省商品房买卖合同示范文本的争议解决条款申请仲裁或向法院起诉。

Q10：商品房保修期是多长时间？

答：根据《建设工程质量管理条例》，地基基础和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间和外墙面防渗漏为5年；装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；供热供冷系统为2个采暖期供冷期。保修期自房屋交付之日起算。

Q11：开发商拖延维修怎么办？

答：根据商品房买卖合同司法解释，出卖人在保修期内拒绝修复或合理期限内拖延修复的，购房人可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间的其他损失由出卖人承担。购房人应注意保留催告维修和自行修复的全部凭证。

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© 刘正刚律师 · 法学博士 · 执业证号：15201200920519292