导读：开发商的债权人申请法院查封了楼盘的在售房产,但其中一套早已被开发商用于安置被拆迁户——拆迁安置户的优先取得权能否排除强制执行？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》中的一则典型案例,解析拆迁安置房取得权的法律性质及其排除强制执行的裁判规则。
一、案情概要:开发商房产被查封,拆迁安置户能否保住房子？
庞某某原有的一套面积为54.88平方米的房屋被某房地产公司依法拆迁。2011年,双方签订了《拆迁安置协议书》和《产权调换安置协议书》,约定以产权调换方式安置庞某某,安置房建筑面积113平方米,互补差价。2017年,双方进一步签订了《商品房订购协议书》,庞某某补交了超出原房屋面积的差价款13万余元,以及燃气初装费、电视费等费用。
然而,该房地产公司的另一起债权人因债务纠纷申请强制执行,法院查封了该公司开发的包括该套安置房在内的房产。2023年,另一债权人宋某某因与开发商的另案纠纷也申请查封了该套房产。庞某某提出执行异议,主张自己是拆迁安置户,对案涉房屋享有优先取得权,请求排除执行。
二、法院裁判:拆迁安置房的特殊债权具有物权优先效力
本案的核心争点在于:被征收人庞某某享有的拆迁安置房取得权,是否足以排除强制执行？
法院审理后认为:
第一,拆迁安置房的取得权性质特殊,有别于一般房产交易。庞某某取得安置房是以其原有房屋被拆除为代价的——本质上是”以物易物”的房屋权益,其性质有别于一般的房产买受人。被拆迁人失去的是赖以生存的房屋,获得安置房是其基本生存权利的延续,应当得到优先保护。
第二,拆迁安置协议和购房合同均在法院查封前签订。庞某某与房地产公司早在2011年就签订了拆迁安置协议,2017年又签订了商品房订购协议并补交了差价款,而法院查封发生在2023年。庞某某的权益形成在查封之前。
第三,拆迁安置房的优先取得权具有物权性质的优先效力。庞某某对案涉房屋所享有的权利系特殊债权,应当优先于普通债权得到保护。参照已生效的另案民事判决所确定的规则,被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权,足以排除强制执行。
最终,法院判决:庞某某对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行,驳回宋某某的诉讼请求。
三、拆迁安置房排除执行的关键条件
本案揭示出拆迁安置房排除强制执行的核心规则:
- 优先保护原则:拆迁安置房涉及被拆迁人的基本居住权和生存权保障,在法律保护上优于普通购房者和一般债权人的利益;
- “以物易物”的性质:被拆迁人是以原有房屋的产权作为对价换取安置房,区别于普通买卖关系。被拆迁人失去原有房屋是以获得安置房为前提的,这种权益具有物权期待的优先效力;
- 时间要求:拆迁安置协议和补交差价款必须在法院查封之前完成,且被拆迁人已履行了相应的义务(交付原房屋、补交差价款等);
- 特定性要求:安置房应当具有明确的位置、面积和用途约定,不能是笼统的安置承诺。
本案与一般商品房消费者的物权期待权保护(第二十九条)有所不同:拆迁安置户的保护依据更加充分——不仅基于消费者保护的原则,还基于以物易物的特殊交易结构和基本生存权保障的宪法精神。
四、实务操作要点
- 对被拆迁人(拆迁安置户)而言:签订拆迁安置协议后,应尽快完成产权置换和差价款补交,并注意保存协议、付款凭证等全套证据。如果开发商的债权人申请查封了安置房,应及时提出执行异议;
- 对申请执行人(债权人)而言:在查封开发商名下的房产前,应当调查房产是否已被用于拆迁安置或已出售给消费者。查封拆迁安置房通常难以实际执行;
- 拆迁安置户的优先取得权不仅优于普通债权人,也优于在后设立的抵押权——这是拆迁安置房与普通商品房的重要区别;
- 法院在查封开发商名下的房产时,应当主动审查房产是否属于拆迁安置房,尽量避免查封已经分配给被拆迁人的安置房产。
结语
拆迁安置房的取得权,是被拆迁人以原有房屋为代价换来的安身之所,法律应当给予优先保护。当开发商的债权人申请查封时,拆迁安置户有权依据拆迁安置协议主张排除强制执行。这一规则体现了对被拆迁人基本生存权利的尊重——失去原有房屋已是牺牲,不应再因开发商的债务问题而无家可归。如果您在拆迁安置、执行异议或不动产纠纷中需要专业帮助,欢迎联系刘正刚律师:13885187222(贵阳)。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例8,已做脱敏处理。)