导读:购房者办理了抵押权预告登记后,又将房屋出租,租赁权能否对抗在先的预告登记抵押权？租赁权人能否要求”带租拍卖”？本文结合一则典型案例解析预告登记抵押权与在后租赁权的冲突规则。
一、裁判要旨
法院认为:抵押权预告登记具有物权效力,具有顺位保护功能。抵押权预告登记在先,租赁权设立在后,租赁权人无权要求”带租拍卖”。且本案中租赁期限长达35年、一次性支付租金,不符合正常租赁习惯,不排除恶意串通的嫌疑。
二、核心规则
- 抵押权预告登记具有顺位保护效力,在先登记的抵押权优先于在后设立的租赁权;
- 租赁权的存在不能排除在先抵押权人的优先受偿权;
- 超长租期(超过20年)、一次性支付高额租金等情形,可能被认定为非正常租赁。
三、实务要点
- 购房人应当在办理预告登记后及时办理正式抵押登记,以确保抵押权的完整体现;
- 债权人在接受抵押担保时,应注意调查抵押物上是否存在在后设立的租赁权;
- 对所谓的”20年租约+一次性付清租金”的租赁安排,应当审慎核查其真实性。
(本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例25,已做脱敏处理。)