导读：房屋已经办理抵押权预告登记后，所有人又把房子出租，租客能不能要求法院“带租拍卖”？抵押权人、买受人和承租人之间的顺位如何判断？本文结合《中国法院2025年度案例·执行案例》案例25，解析预告登记抵押权与在后租赁权发生冲突时的裁判规则。
一、案情概要：先办了抵押预告登记，后又出现长期租约
某房屋在交易、融资过程中，债权人已经就该房屋办理了抵押权预告登记。之后，房屋占有人或相关权利人又主张其与房屋所有人之间存在租赁合同，并称租期较长、租金已经一次性支付。执行程序启动后，法院拟依法处置该房屋，承租人提出异议，认为自己享有租赁权，拍卖时应当保护其继续占有使用房屋的利益，也就是通常所说的“带租拍卖”。
争议焦点在于：抵押权预告登记在前、租赁权设立在后时，租赁权能否对抗在先登记的抵押权？法院处置房屋时，是否必须按照“买卖不破租赁”的思路保留该租赁关系？
二、法院裁判：在后租赁不能对抗在先预告抵押
法院认为，抵押权预告登记虽然尚不等同于最终的不动产抵押登记，但其目的就是为了保障将来抵押权能够实现，具有顺位保全和权利预告功能。第三人通过登记簿可以知悉该房屋已经存在在先权利安排，仍然在之后签订长期租赁合同，应当承担相应交易风险。
本案中，租赁关系形成时间晚于抵押权预告登记。承租人主张“带租拍卖”，实质上会削弱抵押权人和申请执行人的受偿利益，也会降低房屋处置价值。法院因此没有支持承租人的请求。
此外，案件中还存在租期特别长、租金一次性支付、交易安排不符合通常租赁习惯等情节。法院在审查执行异议时，不仅看合同形式，还会审查租赁关系的真实性、合理性以及是否存在规避执行、损害债权人利益的可能。
三、裁判规则：预告登记具有顺位保护功能
从裁判规则看，抵押权预告登记的核心价值在于保护登记顺位。只要预告登记依法存在，后续设立的租赁、转让、占有等安排，就不能轻易突破在先登记的权利顺位。
“买卖不破租赁”并非绝对规则。它通常保护的是合法、真实、善意且在抵押权设立前已经存在的租赁关系。若租赁权设立在抵押登记或预告登记之后，且会影响抵押权实现，法院一般不会让该租赁权优先于抵押权。
因此，判断是否可以“带租拍卖”，关键不在于有没有一份租赁合同，而在于租赁权形成时间、登记公示状态、租赁交易是否合理、承租人是否善意，以及该租赁是否实质影响债权实现。
四、实务要点：执行异议中要重点审查租赁真实性
对债权人而言，发现被执行房屋上突然出现长期租约时，应当及时调取不动产登记信息、租赁合同、租金支付凭证、房屋交付记录、水电物业记录等材料，审查租赁是否真实存在。
对承租人而言，签订长期租赁合同前，应当查询不动产登记状态。如果房屋已经存在抵押登记、预告登记、查封登记或其他限制信息，仍然签订长期租约并一次性支付大额租金，后续主张优先保护会面临较大风险。
对买受人而言，参与司法拍卖前应关注拍卖公告、现场占有状况和权利负担说明。若存在所谓租赁占有，应进一步核实租赁设立时间和真实性，避免竞买后发生腾退纠纷。
五、律师提示：异常长期租约往往是执行审查重点
实践中，部分被执行人为拖延处置、降低拍卖价值，可能通过倒签租赁合同、约定超长期限、一次性支付租金等方式制造“带租拍卖”障碍。法院在执行异议中通常会结合合同签订时间、付款方式、租金标准、实际入住情况、双方关系等因素综合判断。
如果租赁安排明显不符合市场交易习惯，或者与执行时间节点高度重合，就可能被认定为不能对抗申请执行人和抵押权人。相关当事人不宜只凭合同文本主张权利，而应准备完整证据链。
结语
预告登记不是空洞的登记形式，而是保护将来物权实现的重要制度。抵押权预告登记在前，租赁权设立在后，承租人通常不能要求以“带租拍卖”方式排除或限制抵押权实现。遇到类似执行异议、房产拍卖、抵押权实现纠纷，可结合登记顺位、租赁真实性和执行程序规则综合判断。需要进一步咨询的，可联系刘正刚律师：13885187222（贵阳）。
（本文素材来源于《中国法院2025年度案例·执行案例》案例25，已做脱敏处理。）