论按揭商品房再转让行为中次购房人 物权期待权的法益保障

2020-07-29 13:19:33 来源: 浏览:741

 摘要:商品房买卖是民事活动的重要构成部分,因标的大,登记时间久,很多时候完成一项交易系举购买人全家之力而为,商品房交易又事关购房人的基本生存需要。因此,维护商品房买卖的交易安全,确保商品房买卖合同约定目的的实现,对维护社会稳定意义重大。本文拟对购房人购卖商品房后,房开公司未交付商品前,购房人将该商品房转让给次购房人的情况下,如何评价购房人与次购房人的交易性质,确保次购房人期待物权得以实现的相关问题进行探讨,并提出有针对性的建议,以维护交易的安全,促进经济的繁荣。

关键词:按揭商品房 再买卖 次购买人 交易安全

    一、问题的提出

2017年6月,购房人A向B房地产开发公司采用按揭方式购买位于某县的商品房一套,合同约定交房时间为2019年10月,合同签订后,购房人A支付了首付款,并办理了《土地房屋预告登记证明》。2018年1月,购房人A因急需用钱,将该房转售给次购房人C,次购房人C向购房人A支付了转让合同约定的对价,并代购房人A向银行偿还了按揭贷款,同时向B房地产开发公司申请变更购房主体,B房地产开发公司同意将案涉房购的购买人变更为次购房人C。2018年2月,因购房人A的债权人D起诉购房人A,申请查封了案涉房屋。2019年10月,B房地产开发公司向次房人C交付了案涉房屋。债权人D起诉购房人A的判决生效并进行执行程序后,案涉房屋应否拍卖并偿还债权人D,由此引发本案。次购房人C的物权期待权与法院查封案涉房屋存在冲突,次购房人C的权利能否对抗法院的查封行为,该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条第一款处理本案,还是应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称“民诉法解释”)第三百一十三条,司法实践中存在不同认识。

二、本案争议的物权期待权的现状及问题

  期待权制度源于德国,1920 年物权期待权的保护制度在德国帝国法院判例得到确认。德国学者认为期待权与所有权相比,并非异质,而是同质之缩型。更有学者进一步表明期待权是“与所有权实质相同的亚种。在我国相关的立法上,目前尚无不动产物权期待权的直接法律规定,但相关制度在司法解释中已得到初步建立。根据我国的现行制度,物权期待权主要有三种,即一般不动产买受人物权期待权、商品房消费者物权期待权、预告登记物权期待权。而上述三种权利并非独自存在,系从不同角度,为不动产交易过程中的不同形态所拟定的状态。有关不动产物权期待权的争议,在执行程序中,申请排除法院强制执行的数量巨大。参照上述规定,结合本案不难看出,本案争议的问题是《土地房屋预告登记证明》的效力如何,本案争议的物权期待权的性质到底是物权还是债权。一种观点认为:若依据“执行异议复议规定”二十八条来裁判本案,那么,次购房人C异议成立必须同时满足四个条件,即“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”因涉案房屋为期房,2019年10月才由B房开公司交付给次购房人C,而本案因购房人A的债权人的申请,已在案涉房屋的交付之前,于2018年2月申请法院查封了该房屋。如根据该规定,显然次购房人C的权利不足予对抗法院的查封行为,其异议理由难以得到支持。因为次购房人C2019年10月方才实际占有该涉案房屋,而涉案房屋于2018年2月被法院查封,次购房人C作为不动产的购买人,未能满足该法条规定的第二项条件,因此不予支持次购房人C提出的执行异议。实际系将上述物权期限权的权利性质看作物权,排除执行异议系法律设定的特殊情况。另一种观点认为:执行异议复议规定第二十八条适用的前提条件为,案外执行异议人购买的是登记在被执行人名下,被执行人形式上享有物权的情况。而本案中,购房人A购买的是期房,在B房开公司未交房或B房开公司未取得大产权证后,购房人A未将案涉房屋初始登记在自己的名下之前,购房人A并不享有对案涉房屋的物权。购房人A根据《商品房买卖合同》的约定,享有的只是对涉案房屋的物权期待权。并且,本案在购房人A将案涉房屋的权利转让给次购房人C后,在购房人A已不对案涉房屋享有任何权利的情况下,法院方查封案涉房屋,因此,次购房人C的权利应予维护。此观点实际将上述物权期限权的权利性质看作债权。笔者同意第二种观点。

三、本案涉及的物权期待权的性质是债权,应遵循债权转让的一般规定

  (一)购房人A并未取得案涉房屋的物权,在购房人A进行初始登记前,案涉房屋的物权登记主体系房开企业,即B房开公司。

    根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”之规定,涉案房屋被查封之时,涉案房屋并未登记在购房人A名下,购房人A并未取得上述涉案房屋的物权。事实上,在房屋未交房前,购房人A也不可能取得案涉房屋的产权登记。商品房办证的主要流程为:商品房竣工验收合格—以房开企业名义办理大产权证—购房者带上大产权证及其它资料,到不动产中心办理购房者个人产权证。在涉案房屋未以购房人A的名义办理房屋初始登记之前,涉案房屋的权属仍然登记在B房开公司名下。购房人A与B房开公司签订购房合同的行为,仅仅是取得涉案房屋的物权期待权,性质为债权。

  (二)人民法院依据《土地房屋预告登记证明》对案涉房屋查封,并非购房者A根据《土地房屋预告登记证明》取得案涉商品房物权的证明。

   法案对本案房屋进行查封的依据为《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称协助执行通知) 第十五条,根据上述规定,人民法院查封房屋时,进行的是形式审查,即:只审查案涉房屋是否进行了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记,而不进行实际性审查,被执行中是否对案涉房房屋享有实体权利,是留待执行异议之诉程序以予解决的。因此,法院根据商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记查封案涉商品房,并非取得案涉房屋产权的法律依据。

协助执行通知第十六条还明确:“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”。从该规定亦可看出,对期房的查封仅仅为临时性的保护措施,在上述房屋未登记在被执行人购房人A的名下之前,查封尚未转为正式查封。于本案而言,购房人A也不可能取得案涉房屋的产权登记,该等预查封行为也没有转为正式查封的基础,涉案房屋也因此永远不可能成为被执行的标的。

  本案购房人A与B房开公司签订的《商品房买卖合同》后,该《商品房买卖合同》已向房屋登记部分进进预售合同登记备案,且案涉房屋已进行预告登记的情况下,购房人A是否已实取得案涉房屋的物权,答案是否定的。《商品房买卖合同》已向房屋登记部分进行预售合同登记备案,仅仅系房开公司依据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定的行为,而该规定系管理性规范,不能代表购房人A取得案涉房屋的物权;案涉房屋进行预告登记,根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”之规定,案涉房屋虽然进行了预告登记,但也仅仅为保护购房人A物权期待权的实现,是一种临时性的保护措施。在预告登记权利人同意转让案涉房屋的情况下,不会影响其与次购房人C案涉房屋转让合同的效力,因此,预告登记人处分涉房房屋的物权期待权,也是没有任何法律障碍的。

(三)购房人A与次购房人C签订合同,将案涉房屋转让给次购房人C后,在B房开公司同意更名的情况下,购房人A已对案涉房屋无任何权利。

根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”,以及第八十条“债权人转让权利的,应当通知债务人。”之规定,购房人A将案涉房屋转让给次购房人C,实为将其与B房开公司签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务转让给次购房人C,并且该转让行为不仅通知了B房开公司,并且得到了B房开公司的同意,并由B房开公司进行了合同更名。在上述法律行为完成之后,购房人A已不再对案涉房屋享有任何权利。

  四、本案购房人A并未取得案涉房屋的房产登记,因此并不适用执行异议复议规定第二十八的规定。

执行异议复议规定第二十八条针对的是转让已合法登记在被执行人名下房屋的情况,而非未登记在其名下的期房。最高人民法院2015年5月5日召开新闻发布会,通报执行异议复议规定的有关情况时,最高人民法院执行局副局长张根大讲了十条意见,在第九条意见中指出:“登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产,我国的不动产登记制度还不够完善,买受人如果购买了被执行人名下的房屋,由于种种因素未能及时办理过户登记手续,如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿,完全不考虑买受人的利益,将会引发严重的社会问题,也不符合公平原则。……第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形,于本案而言,购房人A与B房开公司签订《商品房买卖合同》后,取得的仅是案涉房屋的物权期待权而已,并非已取得涉案房屋的物权,案涉房屋并未登记在购房人A的名下。

结语

于上述类似纠纷而言,即便根据执行复议规定第二十八条的规定,次购房人C的物权期待权是否能够得到保障,争议点在于次购房人C是否实际占有争议的商品房。应当看到,于期房买卖而言,在已全部付清房款的情况下,仍要求购买人须以实际占有拟购买的房屋,方可得到法律的保护的话,必然导致期房交易中,购买人的权利无以得到保护的尴尬境地。若如此,必然会与民事法律保护交易安全的初衷相背,也不符合执行异议复议规定之立法精神。将案争的物权期限待定性为债权,并遵循债权转让的一般原则,即B房开公司是债务人,购房人A是债权人,购房人A转让B房开公司尚未交付给次购房人C的商品房的情形下,以购房人A与次购房人C达到意思表示一致,并通知债务人B房开公司时,转让行为生效的规则。若如此,将有助于确保交易的安全稳定,切实解决实践中普遍存在的期房交易风险,保护买受人的利益,以及对市场易秩序的信赖维护。

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