裁判规则速览： 一、执行异议之诉案件可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查，同时需对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。二、非消费者购房人能否排除抵押权人的申请执行，应基于双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错以及如何降低或预防风险再次发生等因素，结合具体案情进行实体审查后作出判断，不能简单适用消费者购房人保护规则。
案号： （2022）最高法民终34号
来源： 《最高人民法院公报》刊载
法院： 最高人民法院
裁判日期： 2022年
本文由刘正刚律师撰写。 刘正刚，法学博士，资深律师，专注不动产与金融借款合同纠纷业务。
一、典型案情
怀化英泰建设投资有限公司（以下简称”英泰公司”）开发了位于湖南省怀化市鹤城区迎丰西路的”英泰国际”项目。
购房经过： 2013年1月31日，中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称”建行怀化分行”）与英泰公司签订《商品房买卖合同》，购买英泰国际二期2栋1-16号商业房产（以下简称”案涉房产”），总价款约1700万元。合同约定2013年3月29日前交房。
建行怀化分行的付款和占有情况：
– 2013年3月28日支付房款约1616万元（约95%）；
– 2013年3月起实际接收并占有案涉房产；
– 2013年8月进行装修并持续使用至今（作为银行营业网点）；
– 2013年11月27日又支付部分款项，累计付款约98%；
– 剩余少量尾款愿意按法院要求交付执行。
抵押和查封经过：
– 2013年5月27日，英泰公司将案涉房产抵押给中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称”华融湖南分公司”），并办理了抵押登记；
– 2014年9月29日，法院根据华融湖南分公司的申请查封了案涉房产；
– 此后华融湖南分公司依据生效公证债权文书申请强制执行案涉房产。
建行怀化分行作为案外人提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，主张其已签订合法有效的买卖合同、支付了全部价款、在抵押和查封前已合法占有房产，且非因自身原因未办理过户登记，依据《执行异议和复议规定》第二十八条，其物权期待权足以排除强制执行。
湖南省高级人民法院一审判决驳回建行怀化分行的诉讼请求。建行怀化分行向最高人民法院提起上诉。
二、争议焦点
- 建行怀化分行作为银行（非消费者购房人），购买商业用房未办理过户登记，能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除抵押权人的强制执行？
- 一般不动产买受人物权期待权与消费者购房人物权期待权在保护程度上有何区别？
- 《执行异议和复议规定》第二十八条是否属于第二十七条”但法律、司法解释另有规定的除外”的情形，可以对抗担保物权人？
- 非消费者购房人的权利与抵押权冲突时，法院应如何进行利益衡量？
三、法院裁判要点
（一）裁判结果
最高人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。建行怀化分行就案涉房产不享有足以排除华融湖南分公司抵押权强制执行的民事权益。
（二）最高法核心裁判理由
1. 参照适用司法解释，但须进行实质审查
最高法指出，案外人执行异议之诉案件可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的相关条款进行审查。但执行异议之诉毕竟是实体审判程序，不能机械适用执行程序中的形式审查标准，而应当对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查和综合判断。
2. 消费者购房人与非消费者购房人的区别保护
最高法明确区分了两类购房人：
- 消费者购房人（《执行异议和复议规定》第二十九条）：为生活居住需要购买商品房的自然人，其权利涉及基本生存权，法律给予优先于抵押权的特殊保护（”超级优先权”），即使购房在抵押权设立之后，在符合条件时也可以排除执行。
- 非消费者购房人（《执行异议和复议规定》第二十八条）：一般不动产买受人，包括购买商业用房、投资性房产的主体，其权利性质是一般不动产物权期待权，保护程度低于消费者购房人。
本案中，建行怀化分行是金融机构，购买的是商业用房并作为营业网点使用，显然不属于消费者购房人，不能适用第二十九条的特殊保护规则。
3. 非消费者购房人对抗抵押权需进行实体利益衡量
最高法认为，对于非消费者购房人能否排除抵押权人的强制执行，不能简单地认为只要符合第二十八条的四个要件就一律支持，而应综合考虑以下因素：
| 考量因素 | 本案情况 | 对建行的影响 |
|---|---|---|
| 权利性质 | 建行享有物权期待权；华融享有登记抵押权 | 抵押权是法定优先受偿权，效力优先 |
| 权利取得时间 | 买卖合同签订于抵押前（2013.1 vs 2013.5） | 对建行有利，但不当然决定胜负 |
| 权利取得有无过错 | 建行作为专业金融机构，购房后长期未办理过户登记或预告登记，未尽到审慎注意义务 | 对建行不利——金融机构应有更强风险意识 |
| 风险预防 | 建行完全可以通过办理预告登记或及时督促过户来防范风险，但未采取措施 | 对建行不利——让未尽风险防范者承担风险，符合风险控制原则 |
4. 金融机构应承担更高的注意义务
最高法特别指出，建行怀化分行作为专业的金融机构，对不动产交易的风险认知能力和风险防范能力远高于普通民事主体。在购买价值1700余万元的商业房产后，长达一年多时间内（2013年3月占有至2014年9月查封），既未办理产权过户登记，也未办理预告登记，自身存在明显过错。如果允许其以一般买受人身份排除已登记的抵押权执行，将降低金融机构的交易审慎标准，也不利于督促不动产交易主体主动防范风险。
相比之下，华融湖南分公司作为抵押权人，基于不动产登记的公信力发放贷款并办理抵押登记，其对抵押权的实现具有合理信赖，法律应保护这种信赖利益。
5. 对第二十八条与第二十七条关系的理解
《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，案外人提出的排除执行异议法院不予支持，但”法律、司法解释另有规定的除外”。
最高法认为，第二十八条是否属于该”除外情形”不能一概而论：对于非消费者购房人，第二十八条规定的物权期待权不能当然优先于抵押权；而第二十九条针对消费者购房人的特殊保护，才是第二十七条明确的”另有规定”情形。本案建行作为非消费者购房人，不享有第二十九条的特殊保护。
四、刘正刚律师实务提示
1. 购买不动产必须及时办理过户或预告登记
这是本案最重要的教训。建行怀化分行虽然付了款、占了房、签了合同，但因为没有及时办理过户登记或预告登记，最终无法对抗抵押权人。贵州企业和个人在购买房产（尤其是商业用房、写字楼、商铺）时：
– 签约后立即办理预告登记（物权法/民法典明确规定预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力）；
– 按照合同约定及时督促卖方办理过户登记；
– 发现卖方拖延时，应尽快起诉并申请财产保全；
– 不要因为”已经在使用了”就掉以轻心。
2. 消费者购房人与非消费者购房人保护力度不同
《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的区别在贵阳的房产纠纷中非常重要：
– 第二十八条（一般买受人）：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足四个条件（查封前签合同、查封前占有、已付全款或愿意交付剩余、非因自身原因未过户）。但这主要适用于对抗普通金钱债权人，能否对抗抵押权人存在争议，本案最高法给出了否定答案。
– 第二十九条（消费者购房人）：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足三个条件（查封前签合同、用于居住且名下无其他住房、已付50%以上价款）。消费者购房人的权利可以优先于抵押权。
因此，购买商铺、写字楼、投资性公寓的主体，不能指望以”消费者”身份获得特殊保护。
3. 金融机构和企业的注意义务更高
本案中最高法特意强调建行作为金融机构应承担更高的审慎注意义务。这意味着：
– 银行、大型企业在进行不动产交易时，法律对其风险防范的要求更严格；
– “我不懂法””我以为没问题”等抗辩在专业主体身上更难成立；
– 专业主体应有完善的合同管理和产权管理制度。
4. 抵押权人的风险防范
对银行、资产管理公司等抵押权人（贵阳的金融机构尤其需要注意）：
– 发放抵押贷款前必须实地查看抵押物的占有使用情况；
– 如果抵押物已被他人占有使用（如已出售并交付），应谨慎评估抵押权的实现风险；
– 虽然本案中华融胜诉，但抵押权人在尽调阶段发现抵押物已出售的，应要求抵押人先解决出售问题或降低贷款成数；
– 抵押登记完成后及时申请查封，防止他人追加权利。
5. 案外人执行异议之诉的诉讼策略
如果贵州企业或个人遇到所购房产因开发商债务被法院执行：
– 首先判断自己是否属于”消费者购房人”（唯一住房+居住用途）；
– 如属于消费者，优先适用第二十九条，举证证明购房用于居住且名下无其他房屋；
– 如不属于消费者，按第二十八条主张物权期待权，同时重点论证非因自身原因未办理过户（如开发商拖延、失联、未完成竣工验收等）；
– 注意收集和保全：购房合同、付款凭证、物业费/水电费收据、装修合同、实际入住证据等；
– 在执行异议被驳回后15日内提起执行异议之诉，不要错过起诉期限。
五、常见问题解答
Q1：买了房子没过户被法院查封了，能要回来吗？
视情况而定。如果您是为生活居住需要购房的消费者（名下无其他住房），且在查封前已签订书面合同、已支付50%以上房款，根据《执行异议和复议规定》第二十九条，可以排除执行。如果您购买的是商铺、写字楼等商业用房，属于非消费者购房人，则需要根据《执行异议和复议规定》第二十八条综合判断，但本案最高法明确，非消费者购房人一般不能仅凭第二十八条对抗抵押权人的强制执行。
Q2：已经付了全款并实际入住多年，房子还能被执行吗？
有可能。不动产物权以登记为准，即使付了全款、实际入住，只要没办理过户登记，房屋在法律上仍属于登记权利人（开发商/卖方），法院可以因登记权利人的债务查封。但消费者购房人在符合法定条件时可以排除执行。建议购房人务必及时办理过户登记或至少办理预告登记，从源头上防范风险。
Q3：什么是预告登记？有什么作用？
预告登记是指在不动产物权变动所需条件尚未成就时（如期房未建成、贷款未清），债权人为限制债务人处分该不动产而向登记机关申请的预先登记。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，办理预告登记后，开发商再将房屋抵押或出售给他人，对预告登记权利人不发生效力。这是保护购房人最有效的法律手段之一。
Q4：银行购买商铺作为营业网点，算不算”消费者”？
不算。 本案中最高法明确，消费者购房人是指为满足基本居住生活需要而购买住房的自然人。银行作为金融机构购买商业用房用于经营，属于投资性/经营性购房，不属于《执行异议和复议规定》第二十九条的保护范围。同理，企业购买写字楼、商铺、厂房，个人购买多套投资性公寓或商铺，原则上都不属于消费者购房人。
Q5：抵押权人在放贷前需要查看抵押物是否被他人占有吗？
强烈建议。虽然抵押权人基于登记公信力取得抵押权，但如果抵押物在抵押设立前已被出售并交付给他人占有，未来可能引发执行异议之诉，增加实现债权的成本和不确定性。银行等金融机构在办理抵押贷款时应：1）实地查看抵押物；2）询问占有人的权利来源；3）如发现已出售，要求抵押人先解除合同或让购房人出具权利放弃声明；4）在贷款合同中设置陈述保证条款和违约条款。
Q6：购房后开发商不给办过户怎么办？
1）发出书面催告函，要求限期办理过户登记；2）如开发商拖延或拒绝，及时向法院起诉要求继续履行合同并办理过户，同时申请财产保全查封房屋；3）如果房屋还未被他人查封或抵押，可以在诉讼中主张办理过户登记；4）如果发现开发商已将房屋抵押或另售，应尽快咨询律师评估是主张解除合同退款赔偿，还是提出执行异议。关键是要尽快行动，不要等房屋被查封了才想起来维权。
Q7：贵州的房产纠纷案件由哪个法院管辖？
案外人执行异议之诉由执行法院管辖。贵州省内的执行案件根据标的额和法院分工，可能由基层法院、中级法院或省高级法院执行。对执行异议裁定不服的，向作出裁定的法院提起执行异议之诉。涉及不动产的物权确认纠纷，由不动产所在地法院专属管辖。贵阳的房产纠纷可向贵阳市相关区法院或贵阳知识产权法庭（如涉及知识产权因素）起诉。
Q8：抵押权和购房人权利冲突时，法律更倾向保护谁？
这取决于购房人的身份和权利形成时间：1）消费者购房人的生存权优先于抵押权（即使抵押权在先）；2）一般买受人的物权期待权不能当然对抗已登记抵押权，需综合衡量；3）抵押权设立在先且已登记的，抵押权人有优先受偿权；4）如果购房人和抵押权人都有过错（如购房人未办过户、抵押权人未实地查看），法院根据过错程度和权利性质综合判断。本案最高法在非消费者购房人和抵押权人之间，选择保护了善意且无过错的抵押权人。
本文由刘正刚律师撰写，基于最高人民法院公报案例整理分析，仅供法律学习参考，不构成具体法律意见。如有不动产纠纷或执行异议需咨询，请联系专业律师。
© 刘正刚律师 · 法学博士 · 执业证号：15201200920519292
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